Риски при заключении договора купли продажи

Содержание

Риски при совершении сделок с недвижимостью как их минимизировать и избежать

Риски при заключении договора купли продажи

Рассмотрим основу по которой можно составить безопасную схему проведения сделки с недвижимостью.

Часть 1 риски при совершении сделок с недвижимостью

Риски делятся на:

  • риски при совершении сделки – это риски которые возникают для сторон конкретной сделки в связи с нарушением технологии ее проведения недостаточно тщательной подготовкой, или конфликта интересов сторон.
  • в большинстве случаев подобные риски можно и нужно минимизировать проведя до сделки либо непосредственно при ее совершении ряд необходимых мероприятий.

Риски подлежат выявлению, при работе самостоятельно либо с агентом риэлтором.

Это если кратко. О том какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>

Часть 2 риски юридической чистоты

К этой категории относятся риски оспаривания, или нарушения прав покупателя либо продавца, связанные с историей перехода права на объект и как правило возникающие из за претензий 3 лиц на объект.

В ряде случаев риски невозможно устранить полностью, некоторые риски существуют,и да, риски подлежат выявлению и устранению при работе самостоятельно либо с юристом.

Риски составляющие сделку

Ядро сделки ее главная составляющая заключения и исполнения договора купли продажи:

  1. при существующих обстоятельствах договор в принципе возможно заключить и зарегистрировать переход права собственности.
  2. договор возможно заключить на условиях удовлетворяющих интересам сторон. Новая строка.
  3. этапы подготовки и проведения сделки.
  4. заключения договора
  5. ознакомления с документами и проверка документов
  6. подписания договора или соглашения о намерениях о предоплате с контрагентом
  7. проверка юридической чистоты сохранение ошибок сбор документов
  8. договор купли продажи
  9. расчеты
  10. регистрация перехода права собственности
  11. подписания акта

Все эти блоки могут меняться местами быть объединены но не убраны из общей схемы.

Работа с документами

  • Прежде всего необходимо внимательно изучить и прочитать все документы от 1 до последнего знака.
  • Далее выявить основные критерии и особенности.
  • Выявить возможные нюансы и технические особенности в оформлении документов.
  • Принять решение о возможности работы с данным объектом.
  • Составить план действий.

Риск невозможности совершения сделки

  1. 1 в результате анализа выявлена что совершения сделки невозможно по следующим причинам
  2. отсутствует собственник по причине умер, пропал без вести, ликвидирован если юридическое лицо, не установлен
  3. собственник банкротстве, распоряжение имуществом, данном случае невозможно
  4. право собственности отсутствует в таких случаях как новостройка иные вещные права
  5. объект находится под арестом
  6. объект обременен иным образом или обременения невозможно устранить например долгосрочная аренда, судебные споры тяжбы
  7. иное недостаточно средств, невозможно кредитоваться

В большинстве случаев возможность совершения сделки устанавливается по информации содержащейся в ЕГРН!

Риск нецелесообразности совершения сделки

В результате анализа выявлена что совершения сделки возможно только при соблюдении условий которые стороны не в состоянии выполнить либо их выполнения не целесообразно

  • требования органов опеки, которая продавцы не в состоянии выполнить
  • требования по юридическому освобождению есть зарегистрированные 3 лица
  • требования банка или залогодержателя продажа из под залога на условиях выполнения которых не целесообразно
  • налоговой обязанности либо налог размер налогового бремени делать сделку неинтересной
  • наличие прав 3 лиц когда известно о возможном проявлении претензий
  • необходимость получения согласия на сделку которая получить невозможно либо слишком дорого или рискованно

Данное обстоятельство правило неявно из представленных документов выявляются в процессе согласования условий сделки и выписками из ЕГРМ

Основные выводы по по результатам ознакомления с документами

Кто собственник объекта?

1 физическое лицо:

  • -несовершеннолетней для этого требуется опека нотариальное удостоверение договора купли продажи
  • престарелым либо в возрасте здесь должна быть продажа по доверенности подтверждающие дееспособность
  • иностранный гражданин. нотариальный перевод продажа по доверенности

2 юридическое лицо

  • все взаиморасчеты через аккредитив, расчетный счет, депозит, расчет наличными средствами исключен.
  • возможно что понадобится одобрения если сделка составляет более 25% от актива физического лица. одобрение отца учредителей акционеров.

Наличие либо отсутствие обременений

  1. залог: ипотека, рента
  2. иные: например долгосрочная аренда

Виды объекта

  • квартира
  • комната для продажи комнаты необходимо получение согласия соседей
  • доля для продажи доли необходимо нотариальное удостоверение договора купли продажи. а с 0 1 0 8 2019 при продажи объекта недвижимости целиком нотариальное удостоверение не будет требоваться это не распространяется если собственник и дети

Наличие либо отсутствие прав 3 лиц

  • права супругов бывших супругов.
  • преимущественное право покупки
  • права 3 лиц зарегистрированных в квартире по месту жительства и либо имеющих право пользования

Сроки владения квартирой

  • налоговое бремя
  • исковая давность и сроки я. оспаривание

Риски связанные с договором купли продажи

1 несоблюдение обязательной нотариальной формы

2 признания договора не заключенным связи с отсутствием в нем существенных условий:

  1. стоимость цена.
  2. объект объект новая строка.
  3. права 3 лиц сохраняющих право пользования для жилых помещений

Прочие условия договора

  • правило пункта 5 488 гражданского кодекса российской федерации залог продавца.
  • сроки оплаты передачи сопровождение
  • права 3 лиц либо супругов
  • заверения
  • условия несоблюдение которых стороны считают существенным нарушением договора

общий срок исковой давности составляет 3 года, а по оспоримым сделкам как лицо об этом узнал.

Стороны руководствуясь статьёй 421, 461 гражданского кодекса российской федерации пришли к соглашению случае признания настоящего договора недействительным по вине продавца или 3 лиц со стороны продавца по любым основаниям которые суд сочтет слеза семьи удостоверению и изъятию квартиры у покупателя продавец обязуется приобрести покупателю равнозначное жилое помещение в доме аналогичной категории в том же районе когда. или обеспечить денежными средствами для самостоятельного приобретения квартиры по среднерыночным ценам действующим на рынке недвижимости на момент вынесения решения суда…

Но важно другое!

Все вышесказанное не имеет основание и бесполезно так как если договор признан недействительным то и данный пункт либо его формулировка тоже недействительной также размытые формулировки. равнозначными критерии не установлен точка новая строка

Риски признания договора недействительным

Статья 177 гражданского кодекса российской федерации

Недействительной сделке совершенной гражданином не способным понимать значение своих действий или руководить ими

  1. сделка совершенное гражданином хотя и дееспособным но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими а может быть и признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения
  2. сделка совершенная гражданином впоследствии признанным недееспособным может быть признана судом недействительной по иску его опекуна если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.
  3. сделка совершенная гражданином впоследствии ограниченным в дееспособности вследствие психического расстройства может быть признана судом недействительной по иску его попечителя если доказано что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими и другая сторона сделки знала или должна была знать об этом.

Минимизация риска

К сожалению риск полностью устранить невозможно.

Что можно предпринять чтобы обезопасить сделку

  1. справки ПНД, МД только для себя,
  2. освидетельствование врачом состоящим в организации имеющих соответствующую лицензию.

    только для себя и собственного успокоения запятая освидетельствование в наркологической больнице на трезвость,

  3. наличие документов свидетельствующих о намерении продавца совершить сделку там могут быть протоколы показов авансовые соглашение договор с агентством копия объявлений рекламы расписки акты передачи договоры аренды ячейки,
  4. только полная стоимость в договоре купли продажи,
  5. альтернативная сделка это хорошо!
  6. выписка в никуда это плохо!
  7. юридически пенсионеры и люди преклонного возраста отличаются от всех остальных дееспособных граждан и могут иметь диагнозы ,свидетельствующие о снижение когнитивных функций,
  8. выявить заинтересованных лиц которые могут пытаться оспорить сделку.

Риски признания договора недействительным

Банкротство продавца продолжение по ссылке тут

Какие бывают риски и как их минимизировать покупая или продавая квартиру, смотрите инструкции от юристов, подзаконные акты, примеры и схемы безопасных проведений сделок тут >>>

Источник: https://zen.yandex.ru/media/kupit_kvartiru/riski-pri-sovershenii-sdelok-s-nedvijimostiu-kak-ih-minimizirovat-i-izbejat-5e425dc87c380d285fd2eb7d

Риски при продаже квартиры, как продавцу избежать их

Риски при заключении договора купли продажи

Риски при продаже квартиры, какие риски у продавца, чем он рискует в договоре купли-продаже ДКП), расчете по аккредитиву, задатке, ипотеке на всех этапах сделки на вторичном рынке недвижимости и как продать недвижимость без риска.

Разберем, на что стоит обратить внимание при продаже недвижимого имущества, помимо цены и коротких сроков реализации, какие риски несет продавец квартиры и как продать квартиру без риска.
Занесите статью в закладки браузера, потому что я будут регулярно пополнять ее ссылками на статьи, в которых более детально разберу нюансы каждого риска продавца.

В тему: как купить вторичное жилье без риска

Риск продавца квартиры при продаже недвижимости

У собственника есть выбор — реализовывать жилье на рынке недвижимости самостоятельно, либо доверится посредникам или юристам. Решение неоднозначное, т.к. и профессионалы могут ошибаться, а нести финансовые потери только вам.
Наиболее безопасный способ отчуждения недвижимости — сделка купли-продажи!

Наиболее рискованные места для продавца при продаже жилья:

  • Низкая оценка рыночной стоимости недвижимого имущества;
  • Популярные варианты передачи денежных средств (например, расчеты по аккредитиву);
  • Передача доверенным лицам оригиналов документов на жилье;
  • Реализации ипотечной квартиры;
  • Показы квартиры покупателям и посредникам;
  • Продаже недвижимости в рассрочку;
  • Отчуждение недвижимости при участии посредников;
  • Найме неопытного посредника или юриста;
  • На этапе заключения сделки.

Риски продавца при продаже квартиры: перечень

На каждом этапе проведения, организации и оформления сделки по купле-продаже жилплощади, продавцу необходимо держать ухо в остро.

Оценка стоимости жилплощади

Завышенная стоимость жилья грозит долгим сроком продажи, поэтому оценивайте цену квартиры исходя из цены аналогов, стоимости общей площади в сравнении со стоимостью за 1 квадратный метр.

Имея две цифры (цена по площади и за квадратный метр), вы выведете среднее значение, которое позволит жилью не застаиваться в аналах интернет досок объявлений.

Этап заключения сделки:

  • При составлении юридически значимого документа, например, договор купли продажи квартиры увеличивает риски для продавца, если составлен без юридической консультации (часто просто скачанный из интернета шаблон);
  • Условия, по которым заключается сделка заведомо невыгодные для собственника, не замеченные до подписания ДКП;
  • Мошеннические действия покупателя, в результате которых сделка может быть признана недействительной.

Показы жилья

Помимо потенциальных покупателей и риэлторов на демонстрацию жилья заглядывают откровенные воры, которые легко лишат вас драгоценностей и иных ценных вещей, если те плохо лежат.

Перед показом квартиры убирайте подальше все ценные вещи и держите просматривающих в зоне видимости. Если на показ пришло несколько человек (а так часто практикуется), то не допускайте, чтобы они расходились в разные комнаты.

Портрет потенциального покупателя:

  • Обычно просит ознакомиться с техническим планом жилища, чтобы узнать о возможной перепланировке;
  • Обращает внимание на состояние труб канализации и водопровода, электропроводки;
  • Спрашивает об основании приобретения собственности, количестве собственников;
  • Интересуется состоянием балкона (лоджии), видом из окон, наличием парковки, напором воды, соседями и иными бытовыми, но важными для проживания мелочами.

Пользование услугами риэлторов и агентств недвижимости:

  1. При ошибочном выборе риэлторской компании, с которой вы решили работать, можно не только затянуть сроки продажи квартиры и потерять деньги, оплаченные за услуги, но и квартиру;
  2. Не отдавайте риэлторам ни под каким предлогом оригиналы документов на квартиру;
  3. Не выписывайте генеральной доверенности посреднику на продажу вашей квартиры.

Проверяйте документы у каждого «риэлтора», чтобы убедиться, что он реальный сотрудник риэлторской конторы.

Использование популярных способов перевода денег за реализуемое жилье:

  1. Передача расписки о получении продавцом полного расчета за продаваемую квартиру до фактического получения денежных средств от покупателя лишает собственника и квартиры и денег;
  2. Использование поддельных банкнот Банка России приобретателем жилплощади;
  3. Ошибка оператора банка при вводе реквизитов для перевода финансовых средств при расчете с покупателем;
  4. Безналичный способ оплаты (перевод средств продавцу осуществляется после регистрации перехода права).

Банковская ячейка нивелирует большинство рисков продавца при получении денег за продаваемую квартиру

Юридические риски продавца квартиры

Покупатель не исполнил обязанности по ДКП

Продавец рискует не получить деньги за продаваемую квартиру после регистрации сделки, если до подачи документов на регистрацию в МФЦ не оформил ее, как предмет залога. Для этого пишется отдельное заявление регистратору и называется – право залогодержателя до момента полного расчета.

Недействительность сделки

  • В случае, если суд признает сделку купли-продажи не заключенной (не указаны существенные условия в ДКП);
  • Признание сделки недействительной в случае противоречия требованиям действующего законодательства.

Иск от покупателя за покупку жилья ненадлежащего качества
Покупатель вправе, в течение 2 лет после покупки квартиры подать иск на продавца, если тот передал жилье, которое не соответствует условиям ДКП. Возможность предъявления подобного иска может быть заложена как умышленно, так и нет при составлении договора купли-продажи.

Чтобы избежать большинства оснований предъявления иска, указывайте в ДКП существенные недостатки жилплощади. Например, поврежденная электропроводка, неузаконенная перепланировка, притязания 3-х лиц, конструктивные повреждения стен и коммуникаций и т.д.

Покупатель не исполняет действия, необходимые для регистрации сделки
Например, не выходит на сделку в оговоренный срок, а продавец уже получил справку на продажу, оплатив за 10 дней вперед коммунальные платежи. В этом случае, если сделка совершается позже, то продавце, согласно закона, обязан оплатить коммунальные платежи сам, не зависимо от срока выхода на сделку.

Использование оригиналов документов лицами, участвующими и не участвующими в сделке:

  1. Выписывая доверенность посреднику (юристу, риэлтору) на право пользования оригиналами документов, может быть допущена ошибка, в следствие которой сделка не состоится без присутствия третьей стороны;
  2. Покупатель, получивший оригиналы документов, может потерять их или не вернуть (обычно ипотечники, для одобрения предмета залога берут для банка документы на квартиру);
  3. Повреждение или утеря пакета документов при работе с ними сотрудника банка, риэлтора, юриста, покупателя и даже собственника.

Узнайте, можно ли отдавать риэлтору оригиналы документов

Риски при оформлении продавцом документов

Ниже мы рассмотрим, какие поджидают риски при продаже квартиры для продавца самостоятельно отчуждающего жилье. Именно в этом случае актуальны ошибки при составлении документов (предварительный договор купли-продажи, ДКП, соглашение о задатке и т.д).

Перечень документов для оформления сделки купли-продажи типовой, но ситуации при продаже квартиры уникальны, поэтому и условия, прописываемые в документах, формулировки будут разные! Примеров ошибок в документах, исходя из практики можно привести массу!

Несколько примеров:

  1. Указание недействительных паспортных данных в договоре, расписке и иных документах по причине того, что покупатель не поменял вовремя паспорт;
  2. Написание расписки о получении денежных средств дважды (до и после регистрации сделки).

Риски при продаже недвижимости самостоятельно

Причины, которые увеличивают риск:

  1. Слабое знание российского законодательства, регулирующего сделки с недвижимым имуществом, что препятствует оперативное распознавание ошибки и ее устранения;
  2. Невнимательность при составлении документов при оформлении сделки купли-продажи;
  3. Доверие непрофессионалам и откровенным мошенникам, которые специализируются на мошеннических схемах завладения чужим имуществом;
  4. Отказ от услуг профессиональных риэлторов или юристов, специализирующихся на сделках с недвижимостью.

Чем рискует продавец квартиры:

  • Потеря жилья;
  • Потеря или недополучение денег за реализуемую жилплощадь.

Однако, вы снизите риски самостоятельной продажи квартиры, узнав порядок продажи квартиры самостоятельно

Если вы решили продать квартиру риски вам не избежать, но вы уже знаете из статьи, какие риски несет продавец квартиры и где подстелить соломки, в случае их возникновения.

Задавайте вопросы юристам, которые ответят на ваш вопрос на любом этапе сделки.

Источник: https://www.HabRealty.ru/prodavtsu/riski-pri-prodazhe-kvartiry.html

Безопасная сделка: как выявить мошенника при покупке квартиры

Риски при заключении договора купли продажи
vadimphoto1@gmail.

com/Depositphotos

Примечание: все перечисленные в комментарии документы, которые рекомендуется проверить покупателю перед сделкой, являются необязательными к предъявлению с точки зрения законодательства (за исключением, пожалуй, только согласия супруга(и) на сделку, хотя и без этого согласия сделку зарегистрируют). Поэтому покупателю придется собирать или запрашивать у продавца/в инстанциях все документы самостоятельно. Это хлопотно, но того стоит.

Главные признаки того, что продавец квартиры – мошенник

Как не стать жертвой мошенников, покупая квартиру?

Продавец

Общаясь с продавцом квартиры, не забудьте:

  • проверить его паспорт по списку недействительных российских продавцов Главного управления по вопросам миграции МВД РФ. Нередки случаи продажи чужой недвижимости по поддельным или украденным паспортам;
  • запросить справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Эти справки не являются стопроцентной гарантией вменяемости (ее может установить только соответствующая экспертиза), но помогают снизить риски. Касательно психоневрологического учета, можно получить стандартную справку о том, что продавец не состоит на диспансерном учете, однако более весомым доказательством его вменяемости будет заключение врача-психиатра о состоянии психического здоровья на дату, близкую к моменту подписания договора купли-продажи.

Если же собственником квартиры является формально вменяемый, однако пожилой или тяжелобольной человек, возраст или состояние здоровья которого заставляют сомневаться в полном осознании им значения сделки по продаже, от покупки такой квартиры лучше отказаться.

Обязательно необходимо проверить информацию о продавце на общедоступных ресурсах, содержащих сведения о процедурах банкротства, судебных спорах и исполнительных производствах.

Наличие процедур банкротства продавца можно установить путем поиска в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве, а также в базе арбитражных судопроизводств «Электронное правосудие». Во втором случае в поисковой строке «Участник дела» (вверху страницы слева) нужно указать фамилию продавца; к результатам поиска применить фильтр дел (вверху страницы) «Банкротные».

Возможные судебные споры с продавцом в отношении квартиры стоит искать на сайте районного суда общей юрисдикции по месту нахождения квартиры (в силу закона споры о недвижимости разрешаются по месту ее нахождения).

К сожалению, сайты судов общей юрисдикции не до конца унифицированы, но искать необходимую информацию по ним достаточно просто: нужно выбрать раздел «Поиск по судебным делам»/«Поиск информации по делам» или «Судебное делопроизводство», указать в графе «Стороны»/«Участники» данные продавца и осуществить поиск.

Если продавцом квартиры является компания (как правило, это застройщик), информация о его банкротстве, актуальных и прошлых судебных спорах и исполнительных производствах проверяется аналогичным образом на тех же самых ресурсах.

Следующим шагом будет проверка в Банке данных исполнительных производств Федеральной службы судебных приставов.

Наличие непрекращенных или неоконченных исполнительных производств не является безусловным стоп-фактором для покупки квартиры, но заставляет более серьезно подойти к оценке рисков, в том числе потенциального обращения взыскания или наложения обременения (ареста, запрещения регистрационных действий) на приобретаемую квартиру.

Как покупатель должен проверить вторичную квартиру?

Как проверить, заложена ли квартира?

Согласие супруга(и)

Если продавец состоит в браке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на заключение договора купли-продажи квартиры. Там должно содержаться указание на согласие супруга совершить сделку «по цене и на условиях по своему усмотрению» либо должны быть указаны все существенные условия заключаемого договора купли-продажи (прежде всего, цена продажи).

Режим имущества супругов (принадлежность квартиры одному из супругов, несмотря на приобретение ее в браке и т. п.), особые правила отчуждения недвижимости могут быть установлены брачным договором. Но даже при его наличии для покупателя гораздо надежнее все равно получить согласие супруга(и) продавца на сделку.

Это исключит возможные споры в будущем (например, если брачный договор признают недействительным).

Если продавец в браке не состоит, можно получить его нотариально удостоверенное заявление об отсутствии брака. Однако это не исключает риск оспаривания сделки его супругом(ой), если он недобросовестно сокрыл факт наличия брака. Минимизировать риски можно путем затребования от продавца справки об отсутствии факта государственной регистрации брака.

Доверенность

Отдельным сложным вопросом является подписание договора представителем, действующим на основании доверенности. К сожалению, большое количество мошеннических сделок совершается именно с использованием поддельных доверенностей.

Поэтому по возможности рекомендуется заключать договор с самим продавцом. Если же по какой-то причине это невозможно, по крайней мере нужно проверить этот документ с помощью специального сервиса Федеральной нотариальной палаты.

Квартира

В сделках с жилой недвижимостью не менее важным является отсутствие правовых рисков, связанных непосредственно с приобретаемой квартирой. Основополагающим документом для проверки будет выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), которую может заказать любой желающий прямо на портале Росреестра. 

В указанной выписке необходимо проверить соответствие декларируемых продавцом данных объекта действительности. К примеру, тот факт, что продается жилая квартира, а не апартаменты, относящиеся на дату написания материала к нежилым помещениям, соответствие заявляемой площади квартиры данным реестра и т. п. 

В части юридической чистоты и рисков самым главным является раздел 2 выписки из ЕГРН, содержащий сведения о зарегистрированных правах. В нем необходимо проверить, кто является собственником, когда было зарегистрировано право. Очень важным является отсутствие ограничений, обременений права, судебных требований или правопритязаний на квартиру. 

Проверка юридической чистоты квартиры: 10 болевых точек

5 признаков того, что агент по недвижимости – мошенник

Но это еще не все. В разделе 8 выписки должен содержаться план квартиры на плане этажа дома. Покупателю необходимо сравнить данный план с фактической планировкой квартиры для того, чтобы убедиться в отсутствии несогласованных перепланировок или реконструкций.

В подавляющем большинстве случаев не согласованные в установленном порядке перепланировки не влекут неустранимых рисков (хотя узаконить перепланировку все равно придется), однако нередко они могут привести к серьезным проблемам и необходимости восстановить первоначальное состояние квартиры (в случае демонтажа несущих стен, переноса мокрых зон и т. п.).

Проверка права собственности

Для проверки юридической чистоты права собственности продавца квартиры нужно запросить у него документы, на основании которых он приобрел это жилье.

В рамках небольшого обзора невозможно подробно осветить особенности юридической проверки разнообразных сделок, которые могут лежать в основании права собственности продавца (это может быть приватизация, купля-продажа, наследование, приобретение по инвестиционному договору или договору участия в долевом строительстве и пр.), но можно сформулировать следующие принципы: 

  • общий срок исковой давности составляет 3 года. Гораздо надежнее приобретать квартиру у продавца, который владел ей как минимум в течение указанного периода;
  • с особой осторожностью стоит подходить к покупке квартиры у лица, получившего ее по наследству и владеющего ею менее 3 лет (срока исковой давности). Споры о наследственном имуществе являются достаточно распространенными. Подчас прав на наследственное имущество лишаются вполне добросовестные продавцы, которые на момент продажи даже не подозревали, что их наследственные права будут успешно оспорены другими наследниками;
  • продавец квартиры, приобретая ее в прошлом, должен был сам исполнить свои обязательства по ее оплате (если она приобреталась возмездно) перед предыдущим владельцем. Подтверждается это распиской, актом о взаиморасчетах, выпиской по счету и платежными поручениями с отметками об исполнении (перечислении денег банком продавцу) и иными подобными документами. Также важен факт вступления продавца во владение квартирой. Это подтверждается актом приема-передачи квартиры;
  • крайне подозрительным будет являться явная несоразмерность цены квартиры в прошлых сделках рыночным условиям. Данный момент может повлечь признание предыдущих договоров купли-продажи недействительными;
  • следует заказать из Росреестра выписку о переходе прав на объект недвижимости, в которой будет указана история сделок с квартирой. Если в данном документе будет присутствовать информация о множестве ее перепродаж за последнее время, от покупки подобного объекта следует воздержаться. Очень часто такие перепродажи совершают в целях создания мнимой добросовестности владения, когда хотят «увести» незаконно приобретенное или скрываемое от обращения взыскания недвижимое имущество (в банкротстве, по судебному решение и пр.).

Помимо документов на приобретение квартиры (договор купли-продажи и т. п.

), у продавца стоит попросить документы, подтверждающие отсутствие задолженности по оплате квартиры и коммунальных услуг, а также выписку из домовой книги, содержащую сведения о лицах, зарегистрированных в квартире по месту жительства и месту пребывания.

Идеальным является вариант покупки квартиры, в которой никто не «прописан». В противном случае снятие с регистрационного учета при недобросовестном поведении продавца и иных проживающих совместно с ним лиц придется осуществлять принудительно после оформления покупателем права собственности на это жилье.

3 мошеннические схемы на вторичке

5 типов сделок, которые нужно заверять у нотариуса

Вопросы аренды

Особняком стоит вопрос об отсутствии в отношении квартиры заключенных договоров найма. Наем квартиры на срок год и более подлежит отражению в ЕГРН в качестве обременений квартиры.

Следует отметить, что наше законодательство в целом ориентировано на защиту прав нанимателей: даже в случае злостной просрочки оплаты процесс выселения квартирантов может значительно затянуться. Сложность добавляет тот факт, что договоры найма на срок менее года в ЕГРН отражению не подлежат.

При этом продажа жилья договор найма не прекращает: жильцы имеют право владеть и пользоваться им вплоть до истечения срока договора.

Проверить наличие краткосрочных нанимателей можно только путем предварительного осмотра квартиры до заключения договора на ее покупку. Но в большинстве случаев такой осмотр не дает стопроцентных гарантий.

Единственной реальной защитой интересов покупателя является указание в договоре купли-продажи условий (так называемых «заверений об обстоятельствах»), что квартира не обременена правами третьих лиц (включая краткосрочный наем), а также установление жесткой договорной ответственности за нарушение данных заверений.

По закону в этом случае можно отказаться от договора и потребовать возмещения убытков. Рекомендуется также прописывать неустойку, равную рыночной ставке по аренде сравнимой квартиры.

Нюансы в договоре

Избежать ненужных юридических рисков при покупке квартиры поможет не только правовой анализ продавца и квартиры, но и грамотное указание в договоре порядка исполнения взаимных обязательств сторон по передаче квартиры и уплате ее стоимости.

По общему правилу (если стороны договора не предусмотрели иное), риск случайной гибели или повреждения проданной квартиры переходит от продавца к покупателю в момент фактической передачи квартиры.

Это означает, что если право собственности покупателя еще не зарегистрировано, но квартиру он от продавца получил по акту приема-передачи и при этом квартира была повреждена пожаром, допустим в результате замыкания проводки, оснований для расторжения договора или уменьшения покупной цены для покупателя нет. В связи с этим можно рекомендовать одно простое правило: подписывать акт приема-передачи покупателю нужно только тогда, когда он реально вступил в обладание квартирой (получил от нее ключи; находится в квартире; отсутствуют препятствия в его владении, к примеру не выехавшие из квартиры родственники продавца).

Очень важным является указание в договоре реальной покупной цены квартиры.

Не стоит поддаваться на уговоры продавца занизить указанную в договоре цифру по тем или иным причинам, использовать различные «серые» схемы вроде установления 30–50% стоимости в «договоре о компенсации неотделимых улучшений».

Реальная цена квартиры в договоре поможет избежать множества рисков: от оспаривания сделки купли-продажи квартиры в случае будущего банкротства продавца (такой риск просто невозможно предусмотреть заранее или защититься от него, однако, по общему правилу, сделки с продавцом-банкротом, заключенные на рыночных условиях, являются действительными) до возможности взыскания с продавца всей суммы в случае расторжения договора по тем или иным причинам (как вариант: при выявлении существенных недостатков квартиры, которые продавец скрыл от покупателя).

Наконец, последний момент, на который стоит обратить внимание при покупке квартиры: подписание договора сторонами «полной» подписью, когда и продавец, и покупатель не просто ставят росчерк, но собственноручно пишут свои фамилии, имена и отчества.

Данный способ подписания помогает минимизировать риски с последующим оспариванием заключения договора по мотиву его неподписания продавцом, когда последний заявляет, что никакой сделки с покупателем не совершал, а договор подписан неизвестным третьим лицом.

В подобных спорах в подавляющем большинстве случаев судом назначается почерковедческая экспертиза. Так что чем больше образцов почерка у экспертов, тем легче им установить истину.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Покупка квартиры без риелтора

Как защитить недвижимость от мошенничества с электронными подписями?

Какие документы нужно проверить при покупке комнаты?

15 текстов о том, как защититься от мошенничества с квартирами

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/bezopasnaya_sdelka_kak_vyyavit_moshennika_pri_pokupke_kvartiry_/101371

На что обратить внимание при оформлении договора купли-продажи: недвижимость — Право на vc.ru

Риски при заключении договора купли продажи

Надеюсь, каждый из нас хотя бы раз заключит такой договор со стороны покупателя. Поэтому материал для всех — это сборник из законов, судебной практики и опыта. Сохраните на всякий случай.

Не глядя можно купить плеер, пену для бритья или маску для волос — что-нибудь не дороже 2 тысяч рублей. Если обманут, будет обидно, но не очень. Покупать таким же образом недвижимость — нельзя. И договор стоит читать предельно внимательно. На что обращать внимание, что недопустимо, а что можно оставить, но с оговорками — в этой статье.

Этот пункт про чистоту сделки — до подписания договора вы должны проверить ряд документов, чтобы быть уверенными и в благонадежности продавца, и в юридической чистоте самой квартиры.

1. Взгляните на паспорта всех совершеннолетних собственников. Данные в паспортах должны сходиться со всеми данными в документах на квартиру

2. Проверьте историю квартиры, запросив выписку из ЕГРН (один из самых важных документов, которые вы должны получить) — желательно проверить всю цепочку собственников. Изучите правоустанавливающие документы — если не сделать этого, вы не поймете, чью именно квартиру продают

3. Запросите выписку из Росреестра — по квартире не должно быть никаких споров, ограничений и обременений (например, квартира находится в ипотеке, а значит — в залоге у банка)

4. Супруги, бывшие или нынешние, могут иметь право на совместное имущество — попросите нотариально заверенное согласие супруга на продажу

Выписка ЕГРН выглядит вот так. По сути, в этом документе содержатся все важные сведения о квартире, которые вы должны знать

Такой договор вы заключаете, чтобы закрепить ваше намерение купить квартиру и обязать продавца снять объявление о продаже. Когда вы выбрали квартиру — объявление еще висит, а вам нужно, чтобы продавец его убрал. Таким образом больше никто, кроме вас, не будет на эту квартиру претендовать.

Ведь с момента вашего «знакомства» с квартирой и заключением договора может пройти и месяц, и два. Поэтому, по правилам делового оборота, должен быть заключен договор предварительной купли-продажи, по которому вы платите продавцу либо задаток, либо аванс.

Это такой способ обеспечения обязательств.

В таком договоре стороны предварительно согласуют все основные условия сделки, а вы, как покупатель. вносите часть денег.

Квартира остается за вами и просто ждет сделки — можно сказать, вы её забронировали.

Часто в договор добавляют положение о том, что, если до определенного числа стороны не заключили основной договор, то договор предварительной купли-продажи прекращает свое действие.

Самое главное здесь тоже касается денег.

  • Если агентство заключает с вами договор об оказании услуг — они возьмут деньги за свои услуги (хотя бы предоплату) в любом случае.

    Даже если вы или продавец отказываетесь от заключения основного договора купли-продажи, агентство просто не вернет вам деньги

  • Иногда агентства подменяют понятия — вместо предварительного договора купли-продажи дают вам на подпись договор об оказании услуг (по которому, напомню, вы будете должны им, даже если сделка сорвется) или договор бронирования квартиры. Учтите, что это совсем другие правоотношения, и требуйте именно предварительный договор купли-продажи

Пример: сейчас мы ведем клиента, который хотел купить квартиру и обратился в агентство. В процессе он узнал, что при её покупке собственником были использованы средства материнского капитала. Это обстоятельство затрудняет покупку, и он решил отказаться.

Но до этого заключил с агентством договор именно об оказании услуг. Теперь агентство заявляет, что свою работу они выполнили — организовывали им встречи, сводили людей.. А вот за юридическую чистоту квартиры и прочие нюансы они не в ответе.

Дело уже в суде, но клиент, как вы понимаете, не получает от происходящего большого удовольствия.

Самое важное — внимательно читать его от начала и до конца. Это недвижимость. А ваш продавец вполне в состоянии подождать 20 минут, пока вы ознакомитесь с договором. Если не понимаете каких-то положений или договор написан очень сухо — тем самым юридическим канцеляритом, который не каждый юрист поймет — просите разъяснений. Еще лучше — привлекайте к процессу юриста.

1. Проверьте содержание самого договора. Любой суд признает сделку недействительной, если в договоре не будет его предмета (покупки/продажи квартиры), цены и сторон

2. Уделите внимания порядку оплаты. Часто договор купли-продажи содержит в себе положение об авансе или задатке — вы вносите своеобразную предоплату продавцу. Так вот, если вы — покупатель, то вам выгодней аванс.

Дело в том, что у аванса и задатка разный правовой режим — задаток подразумевает обеспечительную функцию, аванс — нет. Это значит, что, если в вашем договоре купли-продажи есть положение о задатке (и вы его заплатили), при срыве сделки по вашей вине задаток останется у продавца.

А вот аванс обеспечительной функции не несет — если что-то пойдет не так, вам его вернут.

3. Примите участие в составлении договора — с продавцом вполне можно договориться о тех условиях и сроках оплаты, которые будут удобны и вам, и ему. Если же договор вам дали по факту (что нежелательно) — то просто читайте внимательно.

При уплате задатка и срыве сделки по вашей вине деньги остаются у продавца. Но если сделку срывает продавец, то вы получаете всю внесенную сумму обратно в удвоенном размере.

Также при внесении задатка часто оформляется дополнительный договор (заверьте у нотариуса) — в нем указывают время и место оформления, сведения о сторонах и предмет договора. Несмотря на это, если у вас есть возможность выбора — выбирайте аванс.

Вряд ли вы планируете нажиться на 1 случае из 100, что продавец сорвет оформление договора.

Очень понятная таблица с сайта Law-divorce.ru. Объясняет разницу между задатком и авансом в разных случаях​

Договор купли-продажи лучше заверить у нотариуса. Если хотите чувствовать себя комфортно — очень рекомендую. Нотариус будет лично запрашивать все выписки из реестра, документы, запросит категорию помещения… Это сэкономит вам время и отчасти обезопасит — продавец может и нарисовать документы.

Это — самые главные и важные пункты. В остальном — уделите договору ровно столько времени, чтобы быть в нем уверенным. Если есть возможность — заплатите юристу, чтобы он проверил сам. Если вы лично не понимаете каких-то положений — просите переделать. Нигде нет требований, чтобы договор был написал сухим канцеляритом. И еще раз проверьте.

Источник: https://vc.ru/legal/107404-na-chto-obratit-vnimanie-pri-oformlenii-dogovora-kupli-prodazhi-nedvizhimost

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.