Покупка квартиры супругами в долевую собственность

Содержание

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2021 г., как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Покупка квартиры супругами в долевую собственность

Последние изменения: Январь 2021

Если спутниками не предусмотрены иные условия или органом правосудия при расторжении брачного союза не определён порядок раздела имущества, то все нажитые имущественные ценности относятся к составу совместных, принадлежащих в равной степени каждому из партнёров. Покупка квартиры в долевую собственность супругами возможна при заключении брачного контракта, предусматривающего регулирование имущественных отношений между мужем и женой.

Формы собственности

Приобретение квартиры в браке одним из супругов не урезает права на недвижимость второго. Независимо, на кого оформлено жилое помещение, оно автоматически относится к совместному имуществу (ст.34 СК РФ). Без предоставления брачного контракта на оформление имущественных ценностей в долях наложен запрет с конца 2018 года.

Как лучше оформить собственность на квартиру супругам

Перед принятием решения о приобретении, супругам предстоит определиться, что лучше: долевая или совместная собственность. Основные отличающиеся критерии представлены в таблице:

Оцениваемые параметрыФорма владения
ДолеваяСовместная
Право распоряженияОграниченное, находящееся в пределах доли, принадлежащей супругу. Владелец вправе продать свою часть, ограничения связаны только с приоритетом покупки совладельцамиНеограниченное, но требующее при отчуждении или других юридически значимых действиях нотариально заверенного согласия второй половины
Выделение долиВыдел доли в натуре зависит от планировки объекта недвижимости, при невозможности каждый владеет частью, предусмотренной  договоромПрава собственности на квартиру у супругов равны, выдел доли противоречит законодательству независимо от планировки жилья
Право обустройства и регистрации сторонних лицВ принадлежащей части владелец вправе проводить реконструкцию и прописывать граждан по собственному усмотрениюОбустройство помещений и регистрация сторонних лиц допускается при согласии второго супруга
Налог на недвижимое имуществоРаспределяется пропорционально долям имущественного владенияРаспределяется равными частями, независимо, на кого оформлена квартира в браке
Налоговые (имущественные) вычеты по НДФЛПраво предоставляется каждому владельцуОформление совместной собственности супругов определяет жилое помещение, как обособленный неделимый элемент, а имущественный вычет предоставляется один раз
Раздел имуществаСогласно прописанным условиям брачного договораПринцип равенства долей за исключением решения суда, отошедшего от порядка раздела по объективным причинам

Определяясь между долевой и совместной собственностью, следует оценить плюсы и минусы обеих форм. Общая долевая собственность супругов на квартиру упрощает раздел и отчуждение своей части, поскольку не требует согласования со второй половиной и экономит денежные средства путём предоставления имущественных вычетов при приобретении. Оформление совместной собственности супругов упрощает порядок пользования, но создаёт сложности при разделе и отчуждении.

Порядок приобретения квартиры в долевую собственность супругами

Право собственности в браке на квартиру принадлежит супругам в равной степени и не зависит от того, на чьё имя оформлено помещение и за чьи средства приобретено (за исключением наследования или подарка денежных средств, полученного одним из партнёров).

Алгоритм действий

Совместная покупка квартиры с выделением доли владения каждым супругом требует следующего алгоритма действий:

  1. Составление и заключение сторонами брачного договора. Документ может оформляться как до вступления в брак, так и в любой последующий момент нахождения в брачных узах. Требования:
    • определение долей в конкретике в договоре с механизмом раздела при необходимости (квартира в равных долях или с отхождением от принципа равенства без объяснения причин);
    • регистрация контракта в нотариальной конторе с соответствующей оплатой услуг нотариуса.
  1. Поиск подходящего жилья. Право владения при покупке жилья без возможности выдела в натуре будет распределяться исключительно в долях и иметь условный характер. Например, разделить однокомнатную квартиру на отдельные части для проживания невозможно.
  2. Заключение договора купли-продажи и расчёт с продавцом. Права собственности на квартиру у супругов должны быть прописаны в тексте договора с указанием конкретных долей на основании брачного контракта.
  3. Регистрация сделки в Росреестре. После обращения в отделение или через МФЦ необходимо получить выписку из ЕГРН с регистрацией квартиры пополам в собственности каждого из партнёров либо в любой другой пропорции, определённой брачным договором.

Определение долей

Оформление квартиры на 2 собственников предусматривает определение долей по критериям:

  • равнозначности или отсутствия паритета (по ½ или 1/3 и 2/3 и т.д.);
  • определённости относительно выдела в натуре или установления процентного соотношения.

Законодательных ограничений при определении долей не существует за исключением минимума метража жилья, определяемого региональными властями. Жилищная норма на одного человека колеблется в пределах 9-12 кв. м и устанавливается в соответствии с социальной политикой субъекта страны.

Как оформить квартиру на двоих в долях, определяется:

  • составленным брачным договором;
  • дополнительным соглашением партнёров, оформленным на любом этапе;
  • изменением долей по решению суда, характерном при оформлении квартиры в совместную собственность.

Комплект документов

Для оформления сделки супруги обязаны представить следующий пакет документации:

  • общегражданские паспорта;
  • брачный договор, предусматривающий доли каждого партнёра;
  • свидетельства о рождении детей при выделении долей несовершеннолетним;
  • договор о покупке с продавцом;
  • правоподтверждающий документ, представленный бывшим владельцем – выписка из ЕГРН;
  • правоустанавливающий документ бывшего хозяина (дарственная, свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, право на наследование и т.д.).

Расходы, льготы и сроки

 

Оформление квартиры в долевую собственность сопряжено с финансовыми затратами, определяемыми в размерах:

  • договорной стоимости жилья на основании договора с продавцом;
  • составления брачного договора нотариусом – от 1000 до 5000 рублей;
  • нотариальной регистрации брачного контракта – 500 рублей;
  • услуг нотариуса для заверения долевой собственности – от 1000 рублей;
  • государственной пошлины, взимаемой с каждого в размере 2000 рублей.

Дополнительно оплачиваются услуги оценщиков при проведении оценки перед покупкой, риелторов и посредников, сопровождающих сделку по выбору партнёров.

Право на имущественный вычет при совместной долевой собственности на квартиру имеет каждый из супругов при наличии постоянного места трудоустройства и уплате НДФЛ в бюджет (ст.220 НК РФ).

Оформление совместной собственности супругов лишает одного из партнёров права на налоговый вычет. Размер льготы зависит от договорной цены квартиры и предоставляется в пределах 2 млн.

рублей в календарном году.

Заключение брачного контракта занимает время до нескольких часов. Регистрация права собственности составляет до двух недель.

Юридические рекомендации

Чем детальнее отражены все случаи, касающиеся регулирования имущественных отношений между супругами, тем безболезненнее происходит раздел при расторжении союза.

Как оформить квартиру на двоих, юристы рекомендуют рассмотреть аспекты:

  • Выбор формы. Совместное владение не требует составления брачного договора, но усложняет процесс раздела имущества при прекращении брачных уз.
  • Внесение ясности по поводу оплаты жилищно-коммунальных услуг. Владение частями в жилом помещении позволяет разграничить коммунальные платежи пропорционально долям либо предусмотреть особый порядок (например, один оплачивает коммунальные платежи, а другой – налоги и ремонты).
  • Ипотечное кредитование. Покупка супругами квартиры в ипотеку допускает только совместное владение до снятия обременения. Выплачивая долг, партнёры являются созаёмщиками до полного погашения, несмотря на кого оформить квартиру в браке. Выделение долей требует обязательного согласия залогодержателя – банка, а финансовые учреждения практически всегда отвечают отказом.
  • Наличие несовершеннолетних детей. Дети обязывают к выделению долей, устанавливаемых супругами самостоятельно.

Заключение брачного контракта – единственный вариант, позволяющий оформить жилое помещение в долевую собственность.

Отсутствие документа автоматически превращает приобретение жилья в период брака в совместную собственность, определяемую при разделе по принципу равенства, если судебными инстанциями не принято решение об отступлении от стандарта.

Если у вас возникли трудности в решении данного вопроса, то обратитесь к нашим юристам, используя форму ниже или онлайн-чат.

Бесплатный вопрос юристу

Нуждаетесь в консультации? Задайте вопрос прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

© 2021 zakon-dostupno.ru

Источник: https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/pokupka-kvartiryi-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2021 году, Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Покупка квартиры супругами в долевую собственность

1 823 просмотров

Многие молодые семьи рано или поздно задумываются о приобретении жилья.

Решив проблему с финансами и подыскав подходящий вариант, они начинают оформление квартиры и вот тут-то перед супругами встает очередной вопрос — какой тип собственности, совместный или долевой, выбрать.

Многие специалисты советуют делить жилье на доли сразу же при его приобретении, чтобы в последующем при разводе избежать споров.

Могут ли супруги приобрести квартиру в долевую собственность

Согласно 256 статье ГК РФ и 34 статье СК, купленная супругами квартира в период брака автоматически получает статус их совместной собственности. Вне зависимости от того, как происходило распределение долей при регистрации жилья в Росреестре.

Если семейную пару такое положение дел не устраивает, то они могут приобрести квартиру именно в долевую собственность, для этого следует:

  • либо заключить брачный контракт и подробно расписать в нем условия раздела долей при разводе;
  • либо заключить соглашение о добровольном разделе имущества.

Нужен ли брачный договор при долевой собственности

При оформлении объекта в долевую собственность не обязательно заключать брачный договор. Вполне можно ограничится соглашением о разделе имущества. Однако, первый вид документа намного предпочтительнее. Так как именно в брачном договоре можно указать не только квадратные метры, причитающиеся каждому из супругов, но и подробно расписать порядок содержания общего имущества.

Соглашением же вы лишь определите размеры долей.

Кроме того, желательно, чтобы квартира покупалась супругами, решившими не заключать брачный контракт, на средства, заработанные ими до свадьбы или полученные в дар от третьих лиц, или вырученные с реализации другого не совместно нажитого имущества. В противном случае размер долей при разводе может быть пересчитан по инициативе одного из супругов.

Как лучше оформить квартиру в долевую или совместную собственность

Основные различия между долевой и совместной собственностью указаны в таблице:

РазличияСовместная собственностьДолевая собственность
Порядок владения имуществомСупруги сообща распоряжаются недвижимостью. При этому у каждого собственника есть ряд прав и обязанностей в отношении всей квартиры.Квартира находится в долевой собственности супругов. Каждый владеет определенной частью жилья и может распоряжаться долей по личному усмотрению, при условии, что своими действиями он не нарушит интересов второго владельца. Количество долей и собственников жилья должно совпадать.
Особенности продажи жильяЧтобы продать квартиру нужно либо заручиться согласием остальных собственников, либо выделить через суд долю и выставить ее на продажу.Доля выделена автоматически, поэтому ее можно сразу же продавать. Не забудьте, что остальные владельцы квартиры обладают правом преимущественного выкупа и должны быть надлежащем образом осведомлены о продаже доли.
НалогообложениеВсе собственники в равной степени обязаны исполнять налоговые обязательства. То есть налог на недвижимость, делится на всех в равных частях.Каждый владелец платит налог пропорционально размеру доли.
Налоговый вычетНалоговым вычетом может воспользоваться любой из совладельцев. Собственники должны по договоренности распределить доли вычета и указать о своем решении в письменном заявлении, подаваемом в ИФНС. Вычет автоматически соответствует размерам долей.

Как правило, молодые семейные пары по моральным соображениям даже не рассматривающие возможность заключения брачного контракта, приобретают жилье в совместную собственность.

По сути, пока супруги счастливы в браке и не задумываются о разделе имущества обе формы собственности мало чем отличаются в своем проявлении.

А вот когда в отношениях наступает кризис, и семья распадается, решить квартирный вопрос получается намного проще, если доли заранее уже были обозначены и надлежащим образом оформлены.

Как купить квартиру в долевую собственность: инструкция

Чтобы приобрести квартиру сразу в долевую собственность необходимо действовать по определенному алгоритму.

Пошаговый порядок действий

Этапы поиска и оформления недвижимости:

  1. Заключаем договор с риелтором или осуществляем поиск жилья самостоятельно.
  2. Обсуждаем с продавцом условия покупки.
  3. Заключаем договор купли-продажи в котором сразу же указываем размеры долей, причитающихся каждому из супругов.
  4. Передаем продавцу деньги.
  5. Регистрируем право собственности в Росреестре.

Договор купли продажи квартиры в долевую собственность супругами

Необходимые документы

После того, как договор купли-продажи заключен, необходимо зарегистрировать права собственности в Росреестре. Для этого следует подготовить пакет документов и сдать его регистраторам.

Вам потребуются:

  • паспорта всех участников сделки;
  • заявления о внесении изменений в реестр;
  • договор купли-продажи;
  • квитанция об оплате государственной пошлины;
  • техпаспорт на квартиру из БТИ.

Сроки

Спустя 14 дней после сдачи документов на рассмотрение каждому супругу на руки будут выданы выписки из ЕГРН, которые будут являться документами, подтверждающими право собственности на их доли.

Расходы

Помимо платы за квартиру, единственный основной расход – это государственная пошлина в размере 2000 рублей.

Дополнительно могут потребоваться финансы на:

  • услуги риелтора – обычно оплачиваются в процентах от стоимости сделки;
  • услуги нотариуса – от 2000 рублей.

Пример. Семья Петровых решила улучшить жилищные условия и продав две однокомнатные квартиры, доставшиеся в наследство каждому из супругов от бабушек, купила просторную трехкомнатную квартиру.

Так как деньги на приобретение квартиры были потрачены не совместно нажитые, причем со стороны жены была вложена сумма в два раза больше чем со стороны мужа, было сразу же решено оформить новую квартиру в долевую собственность.

Петров получил одну большую комнату, а Петрова две маленькие. Посовещавшись супруги решили ограничиться составлением соглашения о разделе имущества. Спустя 2 года семья распалась, Петров переехал к родственникам, а его бывшая супруга приобрела большую комнату в ипотеку.

Никаких споров и разногласий по поводу раздела квартиры у пары не было, так как совместная покупка была правильно распределена на начальном этапе.

Покупка квартиры в долевую собственность не супругами

Если жилье приобретается людьми, не состоящими в официальном браке, даже если это пара, которая много лет живет вместе или близкие родственники, например, братья, оно автоматически оформляется в долевую собственность. Для этого достаточно просто в договоре купли-продажи указать суммы, вложенные каждым покупателем и доли, которые должны им достаться после оформления.

Если у вас с супругом остались какие-то вопросы о том, как приобрести квартиру, то специалисты нашего сайта могут бесплатно оказать консультативную помощь. Для этого необходимо просто связаться с нами любым удобным способом.

  • В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
  • Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Сохраните ссылку или поделитесь с друзьями

Источник: http://allo-urist.com/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami/

Покупка супругами в общую долевую собственность или в совместную: основные нюансы

Покупка квартиры супругами в долевую собственность

Собственность супругов считается совместной в том случае, если мужчина и женщина совершили ее покупку во время брака на общие средства. Если муж или жена приватизирует жилье (без регистрации в нем второго супруга), то такая квартира не может быть признана совместно нажитой, так как на ее покупку не были потрачены денежные средства.

В случае покупки недвижимости одним из супругов у постороннего лица право собственности возникает и у второго члена семьи, основанием для этого является указание закона о совместной собственности супругов на имущество, приобретенное в браке (п. 1 ст. 34 Семейного кодекса).

У супруга, который приобрел жилье, право собственности появляется при составлении договора купли-продажи (мены). В случае покупки кооперативной квартиры оба супруга также могут получить права собственности, но только после полной оплаты паевого взноса за данное жилое помещение из средств их общего совместного имущества.

Право совместной собственности муж и жена получают вне зависимости от того, кто из них является членом ЖК (ЖСК), оно также сохраняется после расторжения брака.

Все имущество, которое находилось в собственности каждого из лиц до вступления в законный брак, остается их личной собственностью.

Если во время проживания в браке кто-либо из супругов получил в дар или по наследству имущество, оно также остается в собственности данного лица, разделу не подлежит.

Взыскание по обязательствам мужа либо жены может быть направлено только на его собственное имущество и на его долю в общем имуществе (ст. 256 Гражданского кодекса РФ). На основании действующих норм семейного законодательства РФ общая долевая собственность образуется у супругов при установлении договорного режима на имущество.

Они могут принять такое решение при следующих ситуациях: в случае заключения брачного договора (действие режима будет распространено на все совместное имущество супругов, определенное условиями договора); в случае заключения договоров по покупке (созданию) имущества. Во второй ситуации может быть такое, что часть имущества супругов будет находиться под действием законного режима, а другая часть — договорного.

При покупке квартиры в общую долевую собственность можно оформить право собственности на одного супруга либо на обоих. Если имущество будет оформлено только на одного из них, то данная жилплощадь будет совместной собственностью.

И еще, на такую покупку нужно оформить нотариальное разрешение второго супруга. Таким образом, по документам у квартиры будет всего один собственник, но владеть и распоряжаться ею сможет любой из них, все решения, касающиеся данного имущества, они должны принимать только совместно.

Любые действия, касающиеся данной квартиры, можно осуществлять только при наличии подтвержденного нотариусом согласия второго из супругов. Если же покупка будет оформлена на обоих супругов, то в договоре купли-продажи будут указаны имена обоих супругов.

Также договор содержит информацию о долях владения, как правило каждому присваиваются равные половины.

Состав документов, подлежащих передаче в органы регистрации, практически такой же, как при наличии у квартиры одного владельца (кого-либо одного из супругов), разница лишь в том, что в данном случае нужно указывать доли мужа и жены.

Главное преимущество такого оформления покупки заключается в том, что оформление долевой собственности не требует получения и заверки согласия второго супруга на совершение такой сделки.

Планируя покупку квартиры в долевую собственность, следует подумать, как вы будете ее оплачивать.

Лучше сделать это пропорционально долям: муж оплачивает свою часть имущества, а жена – свою.

Такой порядок действий позволит предупредить возникновение вопросов со стороны госорганов и налоговой службы при заявке на имущественный налоговый вычет.

Покупка общей долевой собственности может быть осуществлена также только одним из супругов, для этого он должен получить нотариально заверенную доверенность от второго на осуществление таких действий.

Необходимо принять во внимание тот факт, что вне зависимости от того, в какой долевой собственности находится квартира, она принадлежит обоим супругам одинаково, так как является совместно нажитым имуществом.

Предположим, что квартира по договору купли-продажи находится во владении супругов на ¼ у одного и на ¾ у другого, но в случае раздела имущества квартира все равно будет поделена пополам. Избежать этого можно лишь одним путем – составить брачный договор.

Брачный договор предназначен специально для того, чтобы регулировать имущественные отношения супругов. В случае раздела имущества он является обязательным к исполнению. Только с его помощью можно урегулировать долевой вопрос без обращения к законам РФ.

Приведем пример: в брачном договоре указано, что, в случае раздела недвижимости, квартира останется у лица, на которое она зарегистрирована.

В подобных случаях сразу видно, зачем при покупке жилья распределять доли: получается, что часть квартиры, принадлежащая супругам по документам, останется в собственности у каждого из них после развода.

Покупка квартиры супругами в общую долевую собственность предполагает наличие всего лишь нескольких документов: паспортов супругов и согласие одного из них при оформлении в собственность одним из супругов.

Для подписания договора можно использовать доверенность.

Покупка имущества в ипотеку требует большего количества обязательных документов: паспортов обоих супругов (либо одного – зависит от количества заемщиков); в случае покупки квартиры одним супругом – согласие второго (или оформленная доверенность); документы, подтверждающие наличие официального дохода; сертификат, указывающий оценочную стоимость приобретаемой квартиры.

Покупка квартиры в общую долевую собственность супругами в браке влияет на расчет имущественного вычета по НДФЛ. Регистрировать имущество в совместную или долевую собственность? В случае раздела имущества это не принципиально (если нет брачного договора), а вот при возмещении налога на доходы физических лиц принятое решение может оказать существенное влияние на величину полученных средств.

Если собственность совместная, то вычет могут получить либо оба супруга, либо кто-то один из них. Во втором случае один из супругов должен в письменной форме представить отказ от получения вычета в пользу другого лица, у которого сумма вычета будет выгоднее для семьи. Если квартира находится в долевой собственности, то вычет получит каждое из супругов.

Сумма вычета окажется пропорциональной распределенным долям. По общему правилу вычет для одного объекта недвижимости составляет 2 000 000 руб.

Если покупка квартиры обошлась в сумму меньшую либо равную этой цифре, то вычет для каждого из супругов рассчитывается следующим способом: полная стоимость квартиры распределяется пропорционально долям (не имеет значения, на сколько людей оформлена собственность).

Квартира, конечно, может стоить и дороже, в таком случае вычет на каждого будет рассчитываться как 2 млн руб., умноженные на долю супруга. Получается, что больший вычет будет у того, чья доля больше. При владении долевой собственностью каждый получает вычет по НДФЛ в своем размере, дополнительных заявлений для этого не требуется.

Еще больше интересных материалов у нас на сайте: https://www.gkh.ru/article/102366-pokupka-obshchey-dolevoy-sobstvennosti

Источник: https://zen.yandex.ru/media/id/59ce088d9b403c8aa4ae8005/pokupka-suprugami-v-obscuiu-dolevuiu-sobstvennost-ili-v-sovmestnuiu-osnovnye-niuansy-59e46160799d9d70f76be6f8

Как супругам лучше оформить квартиру в собственность при покупке

Покупка квартиры супругами в долевую собственность
Время чтения: 6 минут

Защита имущественных прав каждого члена семьи вызывает много спорных вопросов. Законодательно установлено несколько способов оформления недвижимости, приобретенной во время брака. Чтобы впоследствии один из пары не остался ни с чем, нужно выяснить, как супругам лучше оформить квартиру в собственность, и выбрать оптимальный режим.

Совместно нажитое имущество

К имущественным отношениям между членами семьи применяются нормы гражданского и семейного законодательства. Согласно ст. 34 СК РФ, все имущество, нажитое во время брака, считается совместным, независимо о того, на кого из членов семьи его оформляли.

Ст. 33 и ст. 44 СК РФ определяют 2 варианта владения и распоряжения общими материальными благами:

  1. Законный режим. Предполагает, что все имущество – это совместная собственность супругов без определения долей. Право владения принадлежит обоим, даже если кто-то из пары не имел доходов, так как вел домашнее хозяйство, ухаживал за детьми или по другим причинам.
  2. Брачный договор. Устанавливает владение и распоряжение имуществом по договоренности. Документ оговаривает наиболее удобный для обеих сторон способ владения, например, официальное выделение долей или оформление жилья на кого-то одного из спутников жизни.

Общая долевая собственность супругов предусматривает деление на 2 равные части. Поскольку доли в натуре не выделены, считается, что муж и жена владеют квартирой полностью и распоряжаться жильем могут только сообща.

Если договоренность относительно владения объектом не достигнута, законодательство позволяет установить порядок пользования жилым помещением либо выделить равные доли для каждого владельца. Для этого жилье должно отвечать таким требованиям:

  • установленная площадь на человека;
  • техническая возможность равного раздела.

Ст. 39 СК РФ говорит о возможности изменения размера долей в судебном порядке. Если технически помещение неделимо, но находится в совместном владении, при разделе один партнер вправе претендовать на денежную компенсацию, а другой – на полноправное владение имуществом.

Хотя совместное и долевое владение имеют некоторые общие черты, права распоряжения имуществом не одинаковы.

Более подробно этот вопрос освещается в статье «Отличие долевой собственности от совместной».

Покупка жилья в браке

Прежде чем приобретать жилплощадь, паре стоит обдумать, как ее поделить в случае необходимости. Это касается ситуаций, когда между мужем и женой нет согласия в финансовых вопросах.

Покупка недвижимости в браке предполагает, что оба супруга получают равные доли в имуществе и одинаковые права владения и распоряжения. Однако некоторые нюансы сделки могут существенно уменьшить долю, принадлежащую одному из них, и даже вовсе лишить его имущества.

О подводных камнях разных режимов владения читайте в материале «Покупка жилья в браке».

Варианты оформления недвижимости в браке

Возможны три варианта: оформление в совместную или долевую собственность и на одного из супругов.

Чаще всего супруги оформляют купленную квартиру в общую совместную собственность. В этом случае в документах указан один владелец, хотя фактически жилье принадлежит обоим.

Реже происходит оформление квартиры в собственность с указанием долей и регистрацией прав как на мужа, так и на жену.

В этой ситуации супруги распоряжаются своим имуществом самостоятельно, соблюдая законодательно установленные ограничения.

Речь идет, например, о невозможности отчуждения части квартиры без отказа совладельца от преимущественного права покупки. Это правило распространяется даже на мужей и жен.

Регистрация совместного владения

Законный режим владения предусматривает ст. 33 СК РФ. Поскольку в этом случае все нажитое в браке движимое и недвижимое имущество принадлежит обоим, покупка квартиры в общую совместную собственность оформляется на основании договора купли-продажи, удостоверенного нотариально.

В договоре, в заявлении на регистрацию и в выписке ЕГРН указывается один собственник.

Предполагается, что о покупке известно всем членам семьи, поэтому письменное согласие на сделку не требуется.

Нюансы оформления общего режима владения рассмотрены в статье «Совместная собственность на квартиру без определения долей».

Регистрация долей на супругов

Имена обоих брачных спутников фигурируют в документах с указанием частей, принадлежащих каждому из них, если оформляется долевая собственность супругов при совместной покупке квартиры. Такой режим собственности регулируется ст. 40 СК РФ и предусматривает заключение брачного договора.

При покупке жилья в долевое владение без заключения брачного соглашения доли, принадлежащие каждому из них, будут считаться совместно нажитым в браке имуществом.

Следовательно, один супруг при разделе жилплощади будет иметь право на ½ части другого, в соответствии со ст. 39 СК РФ.

Таким образом, чтобы приобрести квартиру в долевую собственность, необходимо заключить соглашение, определяющее имущественные права супругов.

Регистрация на одного из супругов

Оформление права собственности на одного из супругов не всегда относит жилплощадь к совместно нажитой. В ст. 36 СК РФ перечислены случаи, при которых права принадлежат только мужу или жене:

  • жилье получено в дар. Не имеет значения, произошло это до регистрации брака или в период совместной жизни;
  • имущество унаследовано во время брака либо до свадьбы;
  • недвижимость покупают за личные средства.

Передача жилья по договору дарения между членами семьи либо близкими родственниками имеет некоторые преимущества перед сделкой купли-продажи. Во-первых, ст.

217 НК РФ освобождает стороны от уплаты 13% налога на имущество. Во-вторых, в дальнейшем второй супруг не сможет претендовать на подаренную квартиру.

Такие же правила установлены и для имущества, полученного в наследство по закону или по завещанию.

Приобретение квартиры в браке одним из супругов за личные средства требует доказательств того, что деньги не являются общими. Согласно ст. 34 СК РФ, к таковым относится:

  • заработная плата;
  • доходы от предпринимательства;
  • пенсии, пособия;
  • другие денежные выплаты нецелевого назначения.

Если недвижимость куплена за счет подаренных, унаследованных или другим способом полученных денег, она принадлежит только тому, кому эти средства предназначались.

В остальных ситуациях покупка в браке и оформление квартиры на одного из супругов регламентируется ст. 34 СК РФ – недвижимость принадлежит обоим в равных долях на праве общей совместной собственности.

Какой режим владения недвижимостью предпочтительнее

Брачный договор как способ защиты имущественных прав не особо распространен в России. Но, заключая такое соглашение, супруги заранее определяют, на какую часть имущества имеют право. Это позволяет оформить купленное жилье на супругов в неравных долях.

Но и имущество, находящее в совместном владении, не всегда будет делиться поровну (ст. 39 СК РФ). При разделе принимаются во внимание следующие факторы:

  • затронуты интересы несовершеннолетних детей:
    • регистрация с одним из родителей;
    • приобретение недвижимости с использованием средств маткапитала;
  • один из супругов не имел доходов по неуважительным причинам:
    • не вел домашнее хозяйство;
    • не занимался воспитанием детей;
    • не ухаживал за близким, который в этом нуждался.

Прежде чем заключить договор купли-продажи, стоит обдумать, что лучше: долевая или совместная собственность для супругов.

Покупка жилья в период брака и его оформление в совместное владение означает, что заранее определены причитающиеся супругам части. Поэтому одинаково защищены права и мужа, и жены.

В определенных случаях, предусмотренных ст. 37 СК РФ, имущество, которое оформлено на одного из супругов и является личной собственностью, переходит в совместное владение.

Поэтому перед тем как оформить квартиру в браке на кого-то посредством дарения или другим способом, нужно принять во внимание условия, при которых другой супруг получит право претендовать на ½ часть жилья.

Одно из них – это существенно возросшая стоимость квартиры в результате его трудовых либо денежных вложений:

  • произведена реконструкция, ремонт;
  • установлены новые коммуникации;
  • увеличена площадь.

Если пара живет в незарегистрированном браке, квартира будет принадлежать тому, на кого оформлена. А устанавливать право на совместное владение придется в суде, да и то лишь если удастся доказать проживание одной семьей и ведение общего хозяйства в момент приобретения объекта.

Внимательно изучив перечисленные варианты покупки, пара сможет решить, как лучше оформить квартиру в браке в их случае.

Ипотека и совместная собственность

Наиболее распространенный способ приобретения недвижимости – в кредит. В этом случае квартира передается в залог банку до полного погашения долга. И если договор с кредитором оформлен лишь на одного из супругов, объект все равно будет принадлежать обоим в равных частях.

По кредитным обязательствам муж и жена являются созаемщиками, даже если один из них не имеет никаких доходов. Исключением является оплата кредита личными средствами – деньгами, полученными в дар либо от продажи собственного имущества, приобретенного до брака.

Если жилье куплено за средства, полученные в результате трудовой/предпринимательской деятельности, имущество делится в равных долях между супругами.

Нотариально удостоверенным соглашением мужу и жене выделяются оговоренные части помещения. По требованию сторон кредитного договора либо банка ипотечное соглашение можно перезаключить отдельно с каждым из супругов и разделить долговые обязательства пропорционально их долям.

До полного возврата долга продать имущество можно только с согласия банка (ст. 37 Закона РФ от 16.07.1998 № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Поэтому при выделении долей и разделе кредитных обязательств переоформляется право собственности на жилье с отметкой о залоге. После погашения кредита супруги обретают право распоряжаться помещением.

Налоговый вычет при покупке в браке

Если муж и жена покупают квартиру, возврат 13% НДФЛ зависит от режима владения ею:

  • покупка жилья в совместную собственность – налоговый вычет получает кто-то один из пары либо выплата распределяется между мужем и женой поровну;
  • покупка квартиры в долях предполагает распределение вычета строго в соответствии с размером части имущества;
  • покупка недвижимости в ипотеку – налоговый вычет рассчитывается от стоимости квартиры и уплаченных процентов по кредиту.

Процесс оформления вычета в случае долевой собственности несколько отличается от совместной – в первой ситуации супруги должны подать заявление о распределении расходов между ними.

Заключение

К сожалению, застраховаться от имущественных споров невозможно, какой бы порядок оформления квартиры в собственность ни применялся.

 Чтобы каждый из супругов мог отстоять свои права на жилье, желательно приобретать недвижимость в совместное владение.

Несмотря на некоторые аспекты распоряжения приобретенным имуществом, например, обязательное согласие на продажу, супруги при разделе находятся в равных условиях.

Брачный договор уместен, если семье принадлежит прибыльный бизнес или супруги покупают несколько объектов недвижимости сразу. Кроме того, исключается риск, что в случае раздела партнеры столкнутся с изнурительными судебными тяжбами.

Источник: https://pravovdom.ru/kvartira/kak-suprugam-luchshe-oformit-kvartiru.html

Покупка квартиры в долевую собственность супругами в 2020 году

Покупка квартиры супругами в долевую собственность
Спросить у юриста быстрее. Это бесплатно!

Бесплатная консультация юриста
Москва и МО: +7 499 938-93-12
СПб и область: +7 812 467-39-73
Фед. номер: 8 800 350-73-54

ПРОВЕДЕНО КОНСУЛЬТАЦИЙ: сегодня – 21, за месяц – 687, за год – 11 345

Покупка квартиры в долевую собственность супругами имеет свои особенности. По закону, режимом «по умолчанию» считается приобретения недвижимости в общую собственность, а затем супруги могут разделить ее по долям. Но есть варианты сразу распределить доли владения, когда это нужно, например, для оформления налогового вычета на одного из супругов.

Особенности видов собственности

Долевым называется такой режим владения объектом, при котором каждому совладельцу выделена обособленная часть имущества.

Могут быть выделены пропорциональные доли, например, каждый собственник обладает 1/2 или 1/4, так и неравномерные: к примеру, мужу может принадлежать 2/3, а жене – 1/3.

Такое неравномерно распределение обычно используют для получения имущественного вычета.

При этом в любом случае купленное в браке имущество считается совместно нажитым и при разводе будет разделено пополам. Доли будут считаться разделенными пропорционально.

В отличие от совместной собственности, когда супруг не может продать имущество без разрешения остальных сособственников, владелец доли можно продавать, дарить, завещать ее, фактически превращая объект недвижимости в коммуналку.

Но, конечно, приоритетное право выкупа будет у второй стороны, поэтому потребуется получить отказ остальных совладельцев жилья от покупки доли.

Условия покупки

В Гражданском кодексе РФ указано, по умолчанию при покупке жилья супругами действует режим совместной собственности. Это правило сохраняется и в 2019 году. Чаще всего недвижимость регистрируется на одного из супругов – так проще с документами.

Но допускается возможность приобрести именно долевую собственность, т.е. оформить за каждым из супругов его часть квартиры, например, в следующих случаях:

  • при подписании соглашения о разделе имущества уже после оформления совместной собственности (так называемое выделение долей, производится при участии нотариуса);
  • при подписании брачного договора, причем он может быть составлен и до сделки, и после нее;
  • приобретение каждым супругом доли в квартире отдельно на собственные средства, не нажитые в браке, например, на подаренные деньги или вырученные от продажи личного имущества.

В любом случае алгоритм покупки квартиры мужем и женой в долевую собственность практически не отличается от обычного порядка действий. Следует учесть несколько нюансов, например, указать в договоре доли каждого владельца, а также произвести оплату стоимости имущества отдельно за каждую долю.

Роль брачного договора

Брачный договор, составляемый между супругами – наиболее весомый документ, который регулирует распределение долей. Муж и жена могут договориться, как распределяется доля владения имуществом между ними в случае развода. Здесь уже не имеет значения, каким образом приобреталась квартира, на кого официально зарегистрирована и прочие факторы.

Тот размер долей, который приведен в брачном договоре, и остается у бывших супругов в случае расторжения брака.

Если взята ипотека

Если квартира приобреталась по ипотеке, то она оформляется в совместную собственность супругов. Залогодержателем ипотечной квартиры является банк. Стороны не могут выделить доли до тех пор, пока не погасят долг и не снимут обременение.

После выплаты ипотеки стороны могут произвольно распределить доли в зависимости от своих потребностей – или же оставить жилье в совместном владении.

Сложнее ситуация, когда супруги развелись во время погашения ипотеки. В этом случае вопрос разделения долей и долговых обязательств решается совместно с банком. Супруги могут разделить жилье сразу и оформить на каждую долю отдельный кредит, а могут произвести раздел имущества позднее, после выплаты всей ипотеки.

При долевом строительстве

Многие семьи стараются приобрести жилье еще на стадии строительства, так как это значительно дешевле. При этом при покупке в «долевку» вкладываются общие деньги. При этом сам договор может быть оформлен на обоих супругов, так и на одного из них – но с точки зрения закона разницы между формами нет.

При покупке жилья по ДДУ супругами имущество переводится в разряд общего, что отображается при регистрации права собственности после завершения строительства. Квартира оформляется на того человека, который указан в ДДУ, но при разделе имущества в случае развода делится между супругами поровну.

Стороны могут заключить брачный контракт, в котором оговорят размер принадлежащих долей. Он может быть подписан еще на стадии строительства, но положения контракта вступят в силу после завершения постройки.

Если доля выделяется детям

Дети могут стать собственниками жилья в следующих случаях:

  • если жилье покупалось на средства материнского капитала;
  • если родители решили добровольно выделить им доли (подарить);
  • если производится альтернативная сделка с выделением аналогичной доли несовершеннолетнему.

Покупка жилья с детьми в числе собственников сопряжена с рядом особенностей: по закону родители не могут забирать себе доли, принадлежащие детям, и наоборот. Поэтому в покупаемой квартире доли должны быть выделены сразу. Такое имущество не может быть общим. Кроме того, такая сделка проходит под контролем органов опеки.

В каких случаях нужен нотариус

Нотариальное заверение сделки требует расходов, причем значительных. Поэтому сразу следует уяснить, нужен ли нотариус при проведении сделок.

В соответствии с последними поправками удостоверение сделки посредством нотариуса требуется только при отчуждении имущества, которое находится в общей собственности, а также при разделении долей. При покупке жилья обязательного заверения не требуется.

Следовательно, супругам, покупающим квартиру в 2019 году, заверять сделку у нотариуса не нужно, если:

  • они приобретают квартиру у единоличного продавца;
  • собираются владеть жильем на правах общей собственности.

А вот для выделения долей навестить нотариальную палату придется. Или если в сделке участвуют дети. Или если продавцов – несколько.

Что должно быть в договоре

Единого образца составления договора не предусмотрено. Но имеются обязательные элементы, которые должны присутствовать в соглашении. Так, в договоре указываются:

  • время и место совершения сделки;
  • данные продавца и обоих супругов-покупателей;
  • подробные характеристики продаваемого имущества – квартиры с указанием ее площади, адреса, расположения в доме и т.д.;
  • стоимость квартиры;
  • способ и порядок оплаты;
  • срок проведения сделки;
  • права и обязанности продавца и покупателей;
  • порядок разрешения споров;
  • количество составленных экземпляров.

Оформление договор допускается в печатном и рукописном виде. В конце документа все участники сделки должны поставить свои подписи и расшифровку.

Порядок оформления сделки

Правила покупки жилья в долевую собственность немного отличаются от приобретения квартиры в общую. Порядок действий в общем таков:

  • разыскать продавца, лучше – единоличного владельца недвижимости (это упрощает процесс продажи);
  • обговорить с ним условия продажи квартиры;
  • заключить договор, в котором указаны доли каждого будущего владельца имущества;
  • оплатить свои доли из средств, принадлежащих лично супругам и не являющимся совместно нажитыми;
  • подать документы на госрегистрацию.

При проведении более сложных действий необходимо учитывать многие нюансы. И если есть желание произвести покупку именно в долевую собственность, то лучше подключить к сделке профессионального юриста, а не простого риэлтора.

Но проще вообще сначала купить жилье в общую собственность, а затем с помощью нотариуса произвести разделение долей или заключить брачный контракт.

Получение налогового вычета

Выделение долей имеет значение для получения имущественного вычета по налогам. При наличии совместной собственности вычет получает один из супругов, второй пишет отказ. При долевой собственности каждый из супругов получает налоговый вычет сообразно своей доле отдельно друг от друга. Можно получить компенсацию даже в разные временные периоды – это не ограничено законом.

Иногда имеет смысл одному из супругов, зарабатывающих больше, выделить более крупную долю, чтобы тот имел возможность вернуть максимум средств.

Общий размер вычета составляет 2 млн рублей для одного объекта недвижимости, так что всё равно больше 13% от этой суммы вернуть не удастся. Если человек использовал свое право не полностью, то он может перенести остаток на другой объект недвижимости и получить свой вычет полностью.

от сайта ipotek.ru о особенностях покупки квартиры в долевую собственность:

Источник: https://Yur01.com/zhilishhnoe-pravo/pokupka-kvartiry/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost-suprugami

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.