Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Содержание

Как безопасно купить квартиру в гражданском браке или оформить ипотеку

Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Что нужно предусмотреть паре, которая хочет купить жилье, но не планирует пожениться

ИТАР-ТАСС/ Интерпресс/ Петр Ковалев

Ситуации, когда мужчина и женщина предпочитают официально не оформлять свои отношения, однако живут вместе и даже заводят общих детей и приобретают недвижимость, в том числе в ипотеку, — не редкость. Но такой союз юридически отличается от законного брака, и случаи, когда нарушаются права одного из его участников, тоже происходят довольно часто.

Рассказываем, как оформляется такая недвижимость, что нужно предусмотреть паре, чтобы при необходимости без проблем разделить имущество, купленное в незарегистрированном браке.

Что такое гражданский брак

Начнем с того, что никакого гражданского брака не существует, такого понятия нет в российском законодательстве. Браком в России признается только союз, зарегистрированный в государственных органах ЗАГС (Семейный кодекс РФ, ст. 1, п. 2).

Имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью (за исключением имущества, полученного одним из супругов в наследство или в дар).

Если брак официально не зарегистрирован, то и совместной собственности у пары быть не может.

«Российское законодательство не приравнивает гражданские отношения между мужчиной и женщиной (то есть сожительство) к брачным отношениям, а потому не распространяет на них нормы о правовой защите супругов, — отмечает руководитель юридической службы компании «Инком-Недвижимость» Светлана Краснова. — К сожалению, известно немало случаев, когда после прекращения фактических брачных отношений женщина или мужчина остается ни с чем, поскольку все имущество в период сожительства приобреталось на имя второй половины».

Даже если в покупке квартиры финансово участвовали оба гражданских супруга, собственником будет тот, на чье имя она оформлена.

Как доказать участие в покупке

Если при расставании официальный владелец откажется добровольно разделить квартиру с бывшим сожителем, то доказать участие последнего в сделке будет очень сложно.

Такое возможно, если пара позаботилась обо всем заранее и предоставила необходимые доказательства того, что на квартиру потрачены деньги обоих.

Это могут быть, например, расписки официального владельца квартиры о получении определенной суммы денег на покупку жилья от его гражданского супруга или супруги.

Пара может также составить письменное соглашение о покупке недвижимости, подкрепив его подтверждением безналичного перевода денег на конкретные цели. На судебное решение также могут повлиять свидетельские показания, подтверждающие, что пара долго жила вместе, имела общий быт и т. д.

Как правильно оформить жилье в гражданском браке

Самый простой способ защитить свои права, покупая недвижимость в незарегистрированном браке, — оформить ее в общую долевую собственность, то есть выделить доли покупателей. В этом случае никому не придется доказывать свое участие в покупке, поскольку доля каждого сожителя установлена в момент приобретения имущества и внесена в государственный реестр (ЕГРН), отмечает Светлана Краснова.

При заключении такой сделки можно выделить как равные доли, так и неравные — с учетом размера вклада каждого из гражданских супругов.

«Такая покупка недвижимости ничем не отличается от приобретения квартиры физлицами в складчину, — поясняет руководитель компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. — В данном случае при составлении договора нужно будет обозначить доли, которыми будут владеть гражданские супруги, — чаще всего это 50 на 50, но могут быть и другие договоренности, например 30 на 70».

Оформляя долевую собственность, покупатели должны помнить, что каждый из них имеет право продать, завещать, подарить свою долю кому захочет, но преимущественное право покупки остается за вторым совладельцем.

Ипотека в гражданском браке

Раньше банки отказывали в кредитах парам, официально не зарегистрировавшим брак. Теперь они смягчили требования, и гражданские супруги могут вместе взять ипотеку.

«В данном случае, если сделка ипотечная, двое физлиц просто выступают в ней созаемщиками, а после закрытия кредита и снятия обременения оформляют собственность в заранее определенных долях, — пояснила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. — Плюс такой сделки в том, что банк учитывает доходы обоих физлиц, соответственно, можно рассчитывать на более существенный кредит».

Ипотека — это простой и надежный способ покупки жилья в гражданском браке, чтобы права всех сторон были защищены — оба созаемщика имеют право на долю, добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Доля каждого будет являться залоговым обеспечением по кредиту.

Проблемы могут возникнуть, если один из созаемщиков вдруг перестанет платить. Например, партнеры договорились, что ежемесячный платеж делят пополам, поэтому и доли в квартире у них 50 на 50. Но, скажем, через один-два года решили расстаться, и один из них перестал вкладываться в ставшую ненужной ипотеку.

«Если бы такая ситуация произошла между официальными супругами, не заключившими брачный контракт, и дело дошло до развода и раздела имущества, квартира была бы признана совместно нажитым имуществом и поделена поровну, — рассказала Ирина Доброхотова.

 — В случае когда созаемщики по закону не родственники, тот, кто исправно платит по кредиту, может договориться с банком, чтобы составить к ипотечному договору дополнительное соглашение и перерегистрировать ипотечный договор на себя — соответственно, и квартиру полностью оформить в дальнейшем на себя.

В этом случае денежный вклад первого созаемщика будет нивелирован, и он останется ни с чем».

Если сначала купили жилье, а потом поженились

Известно множество случаев, когда квартира была куплена еще в незарегистрированном браке, потом пара женилась, а через несколько лет после развода один из супругов оказывался ни с чем. А все потому, что супруги не оформляли жилье в долевую собственность и забыли, что квартира, купленная до брака, не считается общей долевой собственностью и не подлежит разделу.

Поэтому и здесь стоит подготовиться к возможному разделу имущества заранее. Во-первых, как уже было сказано выше, можно сразу выделить доли каждого супруга. Во-вторых, когда пара наконец решит официально зарегистрировать брак, она может заключить брачный контракт, указав в нем, что это имущество нажито совместно и подлежит разделу как приобретенное в браке, то есть по Семейному кодексу.

Но все-таки, как говорят риелторы, самый надежный вариант страховки — это покупка недвижимости в официальном браке.

Источник: https://realty.rbc.ru/news/5c7e58ca9a7947df296e4e0f

Как оформить долевую собственность на квартиру: порядок процедуры в 2021 году

Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Если собственников на квартиру несколько, действует особый порядок оформления долевой собственности в Росреестре c обязательным предварительным согласованием условий с владельцем каждой доли в квартире.

В зависимости от того, при каких обстоятельствах переоформляется недвижимость на доли, возникают свои нюансы при проведении сделки и формируется свой пакет документации для регистрации в Росреестре.

Особое внимание уделяют этапу согласования условий сделки с каждым из собственников, если предстоит переоформить долевое имущество.

Основания для появления долевой собственности

Более половины жилой недвижимости в России оформлено в долевую собственность. Это означает, что квартиры и дома принадлежат сразу двум и более собственникам, а все решения относительно жилья принимаются сообща или с согласия остальных.

Согласно определению, приведенному в п. 1 ст. 244 ГК РФ, если имуществом владеет двое или несколько собственников, оно считается общим долевым. В зависимости от категории владельцев, различают собственность:

  • Совместную, когда квартирой владеет семейная пара на равных правах, без определения точного размера доли каждого;
  • Долевую, с определением точного размера доли каждого участника собственности, при этом распределение необязательно должно быть равным.

Хотя индивидуальное владение более удобно, многие из объектов собственности в России изначально появились на условиях долевого владения (например, при переоформлении муниципального жилья в частную собственность через договор приватизации).

Основанием для появления долей в собственности может стать:

  1. Покупка жилья двумя и более покупателями (супругами, членами одной семьи и т.д.)
  2. Перевод муниципальной недвижимости в частную собственность, когда все зарегистрированные на жилплощади граждане получают право на часть имущества.
  3. Выделение доли из совместного супружеского имущества в браке или при разводе.
  4. Передача в дар предполагает возможность любого из собственников подарить некоторую часть своей жилплощади другому человеку.
  5. Наследование квартиры с остальными претендентами на наследство, когда каждый получает свою часть от единого объекта.

При оформлении долевой собственности следует учитывать нюансы процедуры, в зависимости от обстоятельств и основания, при которых возникло право на имущество.

Купля-продажа

Участники сделки сами выбирают, как будут распределены доли, и на сколько частей будет распределена квартира или иная недвижимость. Основанием для переоформления недвижимости является договор купли-продажи, где будет указан 1 продавец и несколько покупателей.

https://www.youtube.com/watch?v=JJvZSQSLRk4

Если между супругами не заключен брачный контракт, после оформления собственности на мужа или жену, оба получают равные права на недвижимость, которая становится совместно нажитым имуществом с правом последующего выделения личных долей.

Приватизация

Если семья живет в муниципальной квартире и планирует приватизировать ее в собственность, скорее всего, она будет оформлена по долям на всех зарегистрированных жильцов, если только не будет оформлен отказ от участия в приватизации со стороны кого-либо из претендентов.

Несовершеннолетние дети не могут отказаться от участия в приватизации, а вот взрослые вправе самостоятельно определить, участвовать ли в приватизации, либо отказаться в пользу остальных претендентов на жилье.

Дарение

Владелец единого объекта собственности вправе подарить свое имущество полностью, либо только часть от него, преобразуя единый объект в долевую.

Если жилплощадь, в которой выделяют долю, получена семейным человеком, дарственную оформляют с согласия второго супруга.

Такой вариант образования долевой собственности выгоден при передаче части жилья близким родственникам, поскольку остальные обязаны уплатить налог с полученного дохода.

Наследство

Если у наследодателя сразу несколько наследников по завещанию или по закону, жилье умершего переоформляется с общую долевую собственность.

При наличии иждивенцев, проживавших с умершим на момент смерти, иных лиц, претендующих на обязательную часть в наследстве, единый объект собственности будет унаследован в виде долей.

Раздел имущества

Долевое имущество возникает в результате раздела совместного имущества при разводе, либо в браке, по инициативе одного из супругов, которому понадобилось точно определить размер полагающейся жилплощади.

Если раздел по мировому соглашению невозможен, определением долей занимаются в судебном порядке. В определенных обстоятельствах супруг, несший весомый личный вклад в улучшение квартиры, может претендовать на большую долю. При исходной равности супругов доли при разделе буду считаться равными.

Исполнение требований по программе маткапитала

Выделять доли приходится из единого объекта собственности, если при покупке жилья в ипотеку семья использовала деньги материнского капитала. Родители обязаны выделить части в собственности своим детям на основании договора о дарении или соглашении о выделении долей.

Взрослые по собственному усмотрению определяют доли каждого и фиксируют их в подписываемом соглашении. Во избежание претензий со стороны органов опеки при установлении доли ребенка необходимо соблюдать минимальные нормативы, либо выделять жилплощадь соразмерно вложенной в квартиру сумме маткапитала.

Порядок оформления долевой собственности

Поскольку квартира в общей долевой собственности принадлежит нескольким собственникам, проведение сделок с нею осложняется необходимостью согласования с каждым из держателей долей.

Общий алгоритм действий при переоформлении долевой недвижимости представлен 4 этапами:

  1. Согласование условий сделки с каждым владельцем доли.
  2. Сбор документов на недвижимость и всех собственников, включая несовершеннолетних.
  3. Составление документа по распоряжению объектом (договор о покупке, приватизации, дарении, соглашение о разделе или определении долей и т.д.)
  4. Регистрация изменений в праве собственности в регистрирующем органе и получение новых подтверждающих документов.

Если сторонам сделки не удалось добиться единого мнения по условиям договора, вопрос решается в судебном порядке, а долевое имущество появляется на основании вступившего в силу решения суда.

Требуется ли нотариус?

Ранее сделки с долями требовали обязательного нотариального заверения, что увеличивало расходы собственников на сумму в 0,5% от стоимости недвижимости. С августа 2019 года закон освободил от обязательного нотариального заверения сделок, если:

  • В них участвуют все собственники долей;
  • Недвижимость не является совместной собственностью и не делится супругами.

При подаче пакета документации на переоформление объекта в Росреестр важно обеспечить присутствие всех совладельцев и наличие заявления от каждого из них.

Как определяются доли?

Согласно п. 1 ст. 245 ГК РФ, участники собственности обладают равными долями, если иное не установлено отдельным соглашением.

Через этот документ удается урегулировать целый ряд вопросов, связанных с владением имуществом сразу несколькими собственниками:

  1. Конкретный размер выделяемой каждому части.
  2. Порядок распределения.
  3. Условия изменения долей под влиянием проведенных с недвижимостью неотделимых улучшений.

После составления соглашения его подписывают все совершеннолетние участники, и вместе с пакетом документов передают в Росреестр для регистрации изменений в ЕГРН.

Куда обращаются?

Для передачи документов обращаются:

  • В отделение МФЦ «Мои Документы» по месту расположения недвижимости;
  • Отделение Росреестра;
  • Нотариальную контору, если стороны решили заверить договор или соглашение.

Если документ о переоформлении долей заверяет нотариус, информацию в регистрирующий орган передает именно он, после чего собственники смогут забрать новые выписки ЕГРН о долевой собственности.

Если отчуждаются доли в пользу третьих лиц, перед оформлением сделки согласно ч. 2 ст. 42 закона №218-ФЗ, понадобится провести предварительное согласование с остальными участниками собственности.

Продавец доли направляет письменное предложение каждому из собственников выкупить часть по установленной цене.

На ответ продавцу отводится 1 месяц, после чего долю можно продать любому другому покупателю.

Пакет документов для регистрации

Чтобы долевая собственность была зарегистрирована на новых владельцев, в Росреестр собирают перечень документации. В стандартный пакет включают:

  1. Гражданский паспорт или равноценное удостоверение личности.
  2. Заявление с просьбой зарегистрировать право на долю от каждого собственника.
  3. Документ-основание для внесения изменений (например, договор купли-продажи).
  4. Если документы передают через представителя, предъявляют заверенную нотариусом доверенность.
  5. Квитанция с подтверждением оплаты регистрационной пошлины.

Набор остальных документов зависит от основания для переоформления.

Каждая из сторон готовит дополнительные документы. Продавцу необходимо представить в Росреестр:

  1. Свидетельство о госрегистрации из Росреестра (если есть).
  2. Выписка из ЕГРН.
  3. Договор на продажу.
  4. Справка о зарегистрированных жильцах.
  5. Поквартирная карточка (если основание для приобретения жилья – приватизация).
  6. Нотариальное разрешение на сделку от супруга (если собственность совместная).
  7. Письменное согласие органов опеки (для несовершеннолетних или недееспособных продавцов).
  8. Письменное уведомление других собственников, если отчуждается только часть квартиры.

Со стороны покупателя тоже понадобятся дополнительные документы:

  1. Свидетельство о регистрации брака, если покупатель семейный человек.
  2. Брачный договор (если есть).
  3. Согласие супруга на приобретение жилья в ипотеку (если в покупке используются заемные средства, а кредитный договор оформлен только на одного из партнеров по браку).

В качестве основного документа, подтверждающего сделку, может выступать:

  1. Договор о покупке с актом приема-передачи.
  2. Дарственная.
  3. Соглашение о выделении доли.
  4. Свидетельство о наследовании.
  5. Приватизационный договор.
  6. Соглашение о разделе имущества.
  7. Судебное решение.

Если оформляется доля, купленная в ипотеку, помимо купчей Росреестр попросит предъявить договор кредитования и о передаче недвижимости в залог.

Юридические сложности при оформлении сделок с долями

При оформлении долевой собственности на квартиру могут возникать сложности, связанные с согласованием условий с каждым из совладельцев. Во избежание оспаривания сделок и обращений в суд кого-либо из заинтересованных сторон, рекомендуется обращаться к опытным юристам для подготовки документов для оформления сделки в Росреестре.

Квалифицированная юридическая поддержка позволит избежать судебных разбирательств и сократит время подготовки к сделке с долевой недвижимостью строго в соответствии с законодательством.

Частые вопросы и ответы юриста по теме оформления долевой собственности

Нужно ли делать копии документов, передаваемых в Росреестр? Для регистрирующего органа не понадобятся копии личных документов, на недвижимость, договоров, однако рекомендуется скопировать те документы, которые не останутся в оригинале после завершения регистрации. Сколько времени занимает регистрация права в Росреестре? Согласно ст. 16 закона №218-ФЗ, на подготовку новых выписок отводится неделя, если документы переданы напрямую в отделении Росреестра, или до 9 дней при обращении через МФЦ. Как сократить период получения новой выписки? Если регистрировать сделку у нотариуса, документы на долю будут готовы в течение 3 дней. Если подавать документы онлайн после нотариального заверения сделки, выписки выдадут через день. Во сколько обходится регистрация долевого имущесва? Согласно ст. 17 закона № 218 и пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ, регистрация недвижимости – платная услуга. Размер пошлины – 2 тысячи рублей для физлиц, 22 тысячи рублей для организаций.
Как оплачивается регистрационная пошлина? Реквизиты для оплаты получают в МФЦ или отделении Росреестра. Можно скачать реквизиты с сайта, либо оплатить пошлину онлайн, направив заявление на регистрацию через интернет-портал Росреестра.

Источник: https://Glavny-yurist.ru/kak-oformit-dolevuyu-sobstvennost-na-kvartiru.html

Жилье в долевой собственности: как жить, делить и продавать

Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Материнский капитал, наследство, приватизация — из-за всего этого жилье принадлежит не одному человеку, а нескольким. В результате возникает долевая собственность. Больше всего проблем с долевкой начинается тогда, когда подходит срок оплаты коммунальных услуг или продажи жилья. Расскажем, что такое долевая собственность, как построить отношения с совладельцами и продать свою долю.

Что такое общая долевая собственность

Когда жильем владеет сразу несколько человек — возникает общая собственность. Ее нельзя разделить, не меняя назначение имущества. Чаще всего общая собственность возникает, когда квартира перешла в наследство, была куплена с использованием маткапитала, приватизирована и т. д. Собственниками могут стать как взрослые, так и дети, в том числе не достигшие 18 лет.

Общая собственность подразделяется на совместную и долевую.

Совместная собственность появляется, когда имуществом владеет несколько человек, но их доля собственности не определена. То есть у всех владельцев равные права на жилье. Такая ситуация чаще всего возникает при покупке жилья семейными парами. Все имущество, купленное в супружестве, считается совместной собственностью пары. Брачным договором можно отменить это правило.

Долевая собственность возникает, когда доля в имуществе каждого владельца имеет четкое количественное выражение или даже выделено в натуре (под этим подразумевается одна или несколько комнат).

Жилье может находиться в равной и неравной собственности. Например, одна семья из четырех человек разделила жилье поровну — ¼ каждому.

А в другой супружеской паре квартиру поделили в соответствии с вкладом в покупку — ¾ жене и ¼ мужу.

Как выделяют долю в общей собственности

По умолчанию доли владельцев считаются одинаковыми. Если во время приобретения квартиры никто не высказал возражений и своих пожеланий, то ее поделят поровну между всеми собственниками.

Чтобы изменить соотношение долей, можно договориться с остальными владельцами самостоятельно или в судебном порядке. Доли можно перераспределить как угодно, даже выделить 1 квадратный метр. В суд может подать собственник, который внес в общую собственность наибольший вклад. Например, полностью сделал ремонт или несколько лет оплачивал коммуналку самостоятельно.

Узнать долю каждого владельца можно в документах на квартиру. В первую очередь это документ, который является основанием возникновения долевой собственности — свидетельство о наследовании, договор купли-продажи, свидетельство о приватизации. Еще эту информацию можно получить в выписке из ЕГРН.

Если вы хотите разделить квартиру в натуре, то есть по комнатам, то проще всего заключить между содольщиками письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Там вы определите, кому и какие комнаты принадлежат. Помните, что кухня, санузел и коридоры принадлежат всем, их делить нельзя.

Важно! Выдел доли в натуре допускается только в тех случаях, когда есть возможность организовать полностью самостоятельное жилое помещение: отдельный вход и собственные коммуникации.

Если договориться не получилось, обращайтесь в суд. Но имейте в виду, что суд руководствуется не только долями каждого из совладельцев, но и другими обстоятельствами, например, наличием детей, родственными связями.

Пример. В трехкомнатной квартире проживает четыре человека — семейная пара с ½ доли, брат мужа с ¼ доли и его мать с ¼ доли. В суде эту квартиру разделили не в соответствии с долями. Так, всем досталось по одной комнате.

При этом коммунальные расходы продолжают делиться в соответствии с долями.

Определение доли в судебном порядке

Вопрос о выделе доли часто приходится решать в судебном порядке (к примеру, тогда, когда супруги развелись, а квартира к тому же куплена в ипотеку, им нужно произвести раздел имущества, но они не могу договориться между собой). Что делать, если владельцы не могут прийти к общему соглашению? В этом случае определение доли собственности происходит через суд.  

Образец заявления о выделе доли в судебном порядке 

Какие документы для этого потребуются:

  • Прежде всего, исковое заявление. Ответчиками в таком случае выступают другие собственники обозначенной квартиры.
  • Правоустанавливающие документы на квартиру. Т.е. документы, на основании которых у владельцев есть право собственности. Это могут быть: договор купли-продажи, завещание, договор ДДУ и так далее.
  • Выписка ЕГРН. В ней будут перечислены все собственники квартиры и указан размер долей (если он уже определялся ранее).
  • Технические документы на квартиру. Это могут быть: кадастровый паспорт, технический план БТИ, акты перепланировки (если такие были) и другие бумаги в зависимости от характеристик жилья. 

Посмотреть пример выписки ЕГРН прямо сейчас!  

В чем особенности долевой собственности

проблема долевой собственности в том, что каждый содольщик имеет право пользоваться и распоряжаться своим имуществом. То есть все они могут жить в квартире, водить гостей, складывать свои вещи, наводить беспорядок и на часы занимать ванную комнату.

При этом у собственников есть и взаимные обязанности. Каждый из них должен участвовать в имуществе финансово — оплачивать коммунальные услуги, платить налог на имущество, делать ремонт и содержать жилье.

Важно! Налог на имущество по закону положено платить в соответствии с долей. Но бывает, что один из содольщиков не живет в квартире и не пользуется своей долей. В этом случае нужно договариваться с совладельцами.

На любое действие, которое как-либо коснется общей собственности, придется получить общее согласие. Без согласия совладельцев нельзя сделать ремонт, поставить ванную вместо душевой кабины, прописать своего супруга, сдать долю в аренду или продать. Разберем эти моменты подробнее.

Ремонт в квартире

Поклеить обои, постелить ламинат, а тем более снести стену в квартире-долевке можно только с согласия всех собственников. Нельзя устроить ремонт самовольно, а потом требовать с остальных жильцов возместить затраты.

Раньше люди становились заложниками ситуации. Если они владели долевой квартирой, но никак не общались и даже не знали место проживания содольщика, то не могли делать ремонт. Был риск получить наказание рублем и потрепать нервы, бегая по судам.

ВС РФ внес поправки в это правило. Так, если квартиру приобрели на стадии строительства, и она оказалась в долевой собственности, то один из владельцев может сделать ремонт самостоятельно, не спрашивая разрешения. Если второй собственник объявится спустя несколько лет, то первый имеет право потребовать возместить часть затрат по благоустройству.

Прописка новых жильцов

Владельцы доли в квартире имеют право зарегистрироваться в ней без согласия остальных жильцов. Однако для регистрации своего супруга, брата или взрослого сына потребуется согласие остальных жильцов.

Исключение — дети до 14 лет. По закону они должны быть зарегистрированы вместе с родителем и согласие на их прописку получать не нужно.

После прописки жильцы имеют право пользоваться квартирой на равных правах с собственниками. Но это возможно до тех пор, пока они считаются членами семьи. Например, до расторжения брака.

Сдача квартиры в аренду

Для сдачи своей доли в наем собственник снова должен получить согласие других совладельцев. При этом сдавать долю в аренду вообще нельзя, если она никак не выделена в натуре. Это обязательно должно быть изолированное помещение, то есть полноценная комната.

Продажа доли

Собственник имеет право распоряжаться своей долей — продать, подарить, обменять. Содольщики не могут ему помешать, но при этом они имеют и право выкупа первой очереди. Это значит, что вы не имеете права продать жилье третьим лицам, если один из собственников захотел купить вашу долю.

Технически это выглядит так: продавец назначает цену продажи и уведомляет совладельцев о своем решении в письменной форме. Сообщить о своем решении нужно по почте с уведомлением о вручении или под расписку. В противном случае они смогут оспорить сделку даже после срока.

У содольщиков есть 30 дней на принятие решения о выкупе. Отказаться или принять предложение они могут и раньше, но в случае молчания придется ждать.

Важно! Цена доли для содольщиков не может быть выше цены, которая озвучена фактическим покупателям. Иначе это открывало бы простор для махинаций и ущемления прав совладельцев.

Любой вид сделок недвижимостью, разделенной по долям, нужно заверять нотариально. Нотариус удостоверится, что соблюден порядок уведомления собственников, есть ли иные кандидаты на выкуп части квартиры, все ли собственники дееспособны, актуальны ли представленные документы и т. п.

Выкуп доли у другого собственника

Являясь собственником доли, вы можете выкупить доли других содольщиков. Во-первых, вы имеете право на приоритет покупки, то есть, если один из жильцов продаст свою часть, то обязан предложить ее вам. Во-вторых, можно просто договориться мирно или в судебном порядке.

Например, если ваша доля в жилье самая большая, то вы можете признать долю другого собственника незначительной и выкупить принудительно. Это разрешено только при выполнении всех условий: у второго собственника нет реального интереса к пользованию долей, его доля не выделяется в натуральном виде и является незначительной.

Решение о незначительности доли принимает сам суд. Он может учитывать ряд факторов:

  • возраст владельца;
  • потребности в имуществе;
  • болезни;
  • наличие семьи и детей;
  • профессия и др.

Если суд признает долю незначительной, то собственнику придется компенсировать ее стоимость. Она определяется экспертами-оценщиками еще в суде.

Продажа квартиры в долевой собственности    

Когда у недвижки много владельцев, при сделках не избежать сложностей. Продать такое жилье возможно, но придется заручиться согласием содольщиков и правильно оформить документы. Решение о продаже все владельцы долей должны принять единогласно. При отказе одного из них сделка невозможна по закону.

Нотариальное заверение — обязательный атрибут сделок с долевками. Предположим, что три человека разделили квартиру поровну — каждому по 1/3. Чтобы продать жилье, всем участникам, включая покупателя, необходимо посетить офис нотариуса.

Он изучит документы, проверит дееспособность каждого участника и убедиться в отсутствии нарушения чужих прав.

Если содольщики вместе посетят нотариуса, то документ, который подтверждает обоюдное согласие содольщиков на сделку, не понадобится.

В договоре купли-продажи должны быть указаны все собственники-продавцы. При необходимости там можно прописать и конкретные суммы, которые каждый из них получит в результате сделки.

Елизавета Кобрина

Источник: https://egrnreestr.ru/articles/zhile-v-dolevoy-sobstvennosti-kak-zhit-delit-i-prodavat

Покупка квартиры в долевую собственность в 2020 году

Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Почти каждая семья задумывается о том, чтобы иметь свою отдельную квартиру. Но, к сожалению, отношения супругов могут измениться и перестать быть столь же доверительными, какими они были во время покупки совместного жилья. Как ни горько, но семья может распасться, и тогда над бывшими супругами нависнет вопрос о разделе совместной квартиры.

По закону, купить жильё в долевую собственность можно не только с супругами, но и с людьми, не состоящими в браке, а, также — с детьми и по ипотеке.

Предлагаем обсудить эту актуальную тему и узнать, как же осуществляется покупка квартиры в долевую собственность: что это такое,  с кем можно её оформить, нужен ли нотариус, и каков алгоритм действий при долевом приобретении жилья.

 Виды собственности: долевая и совместная

Чтобы не путать такие понятия, как собственность «долевая» и «совместная», предлагаем их сразу определить и разграничить:

  • Долевая собственность – когда граждане обладают правом на владение и распоряжение лишь строго выделенной долей в пределах единого недвижимого объекта.
  • Совместная собственность – когда граждане имеют одинаковые права на один объект. Такое имущество разрешается делить, но до момента разделения, каждый собственник обладает правом на согласие (или отказ) от проведения сделки.

Важная информация! Долевая собственность может возникнуть не только по причине долевого приобретения квартиры, но и в результате наследования, или в результате расторжения брака.

Долевая собственность: основные нюансы

Приобретение жилья в долевое владение имеет ряд особенностей. Безусловно, владелец имеет право самостоятельного распоряжения личным имуществом, но лишь тогда, когда мы говорим о части совместной собственности: здесь существуют некоторые ограничения в возможности этого распоряжения.

Приобретая долю в квартире, необходимо знать о многих тонкостях юридического плана, так как некорректное оформление влечёт за собой опасность признания сделки незаконной.

Причины возникновения долевой собственности на квартиру

По закону, жильё, которое принадлежит более чем двум владельцам, является общей собственностью, которая, как мы уже выяснили, бывает долевой и совместной.

При долевом владении, квартира делится на доли, которые могут быть как равными, так и нет. Выделение этих долей осуществляется, исходя из желания собственников, либо по судебному вердикту. Каждый владелец получает на руки правоустанавливающие документы на свою личную долю в пределах одной квартиры.

Причины возникновения долевого владения:

  1. Если происходит приватизация на всех лиц, которые в этом заинтересованы, в момент приватизации.
  2. Если расторгнут брак и бывшие супруги разделяют квартиру, которая до этого была в их общим владении.

  3. Если жильё переходит по наследству нескольким наследникам одновременно.

Обратите внимание! Та доля жилья, которая продаётся, должна быть выделена в натуре, или в виде соотношения ко всей площади жилья.

На руках у обладателя доли должен быть документ, где его доля проставлена в дробном (либо процентном) показании.

Доля – это юридическое определение, когда владельцы могут совместно использовать жильё, продавая которое, требуется обзавестись согласием со стороны своих совладельцев на заселение нового собственника.

Преимущественный выкуп

После приобретения квартиры в долевую собственность, законом накладываются определенные ограничения на возможность реализации собственной доли.

Статья 246 ГК РФ определяет, что все манипуляции, которые затрагивают интересы долевых собственников, могут быть произведены лишь согласно их взаимному желанию.

В статье 250 ГК РФ определяется порядок по приоритетному праву выкупа: когда продаётся доля в общем жилье лицу, заинтересованному в этой покупке.

Прежде всего, владелец должен предложить осуществить выкуп своей доли иным владельцам данного жилья (они могут принимать решение о покупке 30 дней).

Лишь получив от них отказ в письменном виде, собственник приобретает право на реализацию своей доли, но уже сторонним лицам.

Совершая сделку со сторонними лицами, запрещено устанавливать стоимость меньшую, чем была предложена ранее совладельцам.

Имейте в виду! Нарушение имущественного права, при продаже доли совместного имущества, позволяет совладельцам с лёгкостью опротестовать незаконную сделку в течение 90 дней со дня, как она совершилась.

Супруги: покупка жилья в долевую собственность

Так как приобретение жилья супругами подразумевает, что наступит совместная собственность, а вовсе не долевая, то процедура по оформлению такой сделки имеет ряд своих нюансов.

При продаже жилья, приобретенного в совместную собственность, надо будет получать согласие с нотариальным заверением от супруга (супруги).

На заметку. Несмотря на то, что при сделке приобретения в совместную собственность необходимо определиться с вопросом, на кого будет производиться оформление документов, на деле этот аспект не играет существенной роли, так как независимо, на кого заключается договор, оба супруга имеют равные права в отношении жилья.

Заботясь об упрощении ситуации в случае возможного развода, муж и жена имеют возможность воспользоваться любым из трёх способов:

  1. Сделать переоформление и перезаключить новое соглашение на двоих.
  2. Оформить договор между собой, где отметить размер доли каждого в случае расторжения брака.
  3. Изначально осуществить разумное составление брачного договора.

Супруги, при желании, могут оформлять документы не только на одного, но и сразу на двоих. В этом случае, если регистрация сделана на обоих супругов, потребуется выделить долю и обязательно указать в бумагах, какая именно доля кому из супругов принадлежит.

Одним из способов избавления от опасности дальнейших разногласий – является заключение брачного договора. В нём следует подробно указать: какое имущество было у мужа и жены до их вступления в брак.

Отсюда легко будет выяснить, какое имущество приобреталось  в период брака и, соответственно, надлежит разделению при разводе.

Помимо прочего в договоре можно прописать соотношение долей каждого из супругов в совместно нажитом имуществе при его приобретении и при разводе.

Имейте в виду! Заключение договора – это самый цивилизованный и предпочтительный вариант, по причине того, что в нём можно указать не только величину долей на каждого в купленной квартире, но и обозначить право владения всеми иными вещами и ценностями.

Долевая собственность с людьми, не состоящими в браке

Когда жильё приобретается не супругами, а гражданами, пусть и состоящими в родственных связях, то не может быть никакого разговора об оформлении совместной собственности, но долевую собственность они вполне могут оформить.

Чтобы им оформить долевое владение жильём, следует просто осуществить заключение договора купли-продажи квартиры и обозначить  в договоре информацию о вносимой каждым сумме денег, обозначив,  какая доля кому из них принадлежит.

В итоге, после регистрации в Росреестре, в выписке будет обозначена, что квартира в долевом владении у нескольких граждан и указана величина каждой из долей.

Напоминаем, что даже если Вы досконально изучите все данные, находящиеся в открытом доступе, это не заменит Вам опыта профессиональных юристов!
Чтобы получить подробную бесплатную консультацию и максимально надежно решить Ваш вопрос — Вы можете обратиться к специалистам через онлайн-форму.

Нотариуса вызывали?

На вопрос: «А нужен ли нотариус при приобретении жилья в долевую собственность?», мы отвечаем утвердительно.

Покупая жильё и оформляя его в долевую собственность, требуется обратиться к нотариусу с целью составления соглашения и его заверения. Лишь заверенный договор считается действительным, и сделка с покупкой доли может быть зарегистрирована Росреестром.

Обращаясь в нотариальную контору, Вы сможете осуществить регистрацию одного из трёх видов собственности на недвижимость, а именно:

  1. Единоличное право владения одним лицом (но, в случае официального брака, квартира признаётся совместным имуществом).
  2. Общее совместное владение обоими супругами.
  3. Долевая собственность.

После заверения сделки нотариусом, потребуется осуществить сбор бумаг и обращаться в Росреестр, для фиксации перехода права на собственность.

Долевая собственность с детьми при покупке жилья

Бывают ситуации, при которых дети могут стать собственниками жилья или его доли:

  • Согласно условиям договорного соглашения: когда мать и отец ребёнка желают этого сами. Тогда родители покупают квартиру одновременно и от своего имени, и от имени ребёнка, чьи интересы они представляют.
  • Согласно букве закона. Например, если новая квартира приобретается на деньги, полученные от предварительной реализации квартиры с детьми — совладельцами. Тогда, согласно закону, несовершеннолетние обязаны иметь в новом жилье свою личную долю. Причём не меньше той, что была в проданной квартире.

Обратите внимание! Когда в сделке по недвижимости принимают участие дети, тогда всегда возникает долевая собственность.

Когда ипотека бывает «долевой»

Долевая ипотека оформляется лишь при соблюдении определённых условий. Несмотря на то, что банковские организации готовы предложить своим заёмщикам разные ипотечные «сценарии»,  каждый случай требует индивидуального рассмотрения.

Мы приводим тройку основных причин, по которым граждане идут в банк, чтобы оформить долю жилья в ипотеку:

  1. По причине, когда заёмщик уже имеет некоторое число долей, и он хочет получить деньги, чтобы самому стать полноправным собственником жилья, выкупив оставшуюся долю.
  2. По причине, когда заёмщик владеет лишь единственной долей, но желает расшириться и купить, хотя бы, ещё одну долю.
  3. По причине, когда заёмщик, не являясь собственником ни одной доли, желает купить себе долю в квартире.

Как оформить ипотеку на долю в жилье

  1. Заёмщик осуществляет сбор бумаг, требуемых банком выдачи для ипотеки.
  2. Все имеющиеся совладельцы оформляют письменный отказ от права на первоочередную покупку доли жилья.
  3. Банк запрашивает информацию, подтверждающую то, что совладельцы не приходятся родственниками заёмщику.
  4. Затем продавец предоставляет банку: свидетельство на собственность и соглашение на получение информации из домовой книги и согласие супруга (если есть).
  5. Бак приступает к рассмотрению возможности предоставить ипотеку на покупку доли жилья.

Источник: https://pravbaza.ru/sdelki-s-nedvizhimostyu/pokupka-kvartiry-v-dolevuyu-sobstvennost

Покупка квартиры в гражданском браке – что да как?

Оформление квартиры в долевую собственность не супругами

Последнее обновление: 29.08.2020

Как купить квартиру в гражданском браке, и можно ли это сделать? Как правильно оформить недвижимость, чья это будет собственность, и как ее потом делить, если что?

Такие меркантильные вопросы крутятся в головах тех молодых (и не очень) людей, которые по каким-то причинам не регистрируют в ЗАГСе свои семейные отношения. То есть с точки зрения закона, это люди посторонние (просто сожители), родственными отношениями не связанные. И что из этого следует?

Из этого следует, что имущество, принадлежащее каждому из-них (в том числе недвижимость, оформленная на одного из них), является единоличной собственностью только этого человека. И правило общей совместной собственности супругов на «совместно нажитое имущество» в данном случае не действует.

То есть, если квартира была куплена в гражданском браке и оформлена только на одного из «неофициальных супругов», то все права собственности на недвижимость будут принадлежать только ему одному. А в случае безвременной кончины собственника, переживший его «гражданский супруг» не будет входить в число наследников; он сможет унаследовать имущество только по завещанию.

Исключением могут быть отдельные судебные случаи, когда суд признает общим имуществом квартиру, несмотря на то, что она была куплена и оформлена только на одного из «супругов» в период их неофициальной совместной жизни (гражданского брака).

Для этого, «обделенному супругу» придется усердно доказывать в суде, что сожительство продолжалось длительное время, хозяйство велось общее, и покупка квартиры происходила на общие деньги обоих сожителей. Доказать это непросто, решение суда будет неоднозначно, и без адвоката здесь не обойтись.

А как быть, если гражданские супруги хотят купить жилье вместе, и оформить квартиру на двоих?

Как правильно оформить задаток при покупке-продаже квартиры – условия, срок и сумма. См. в заметке по ссылке.

Как купить квартиру в гражданском браке на двоих?

Здесь ничего сложного. Закон позволяет покупать недвижимость в общую собственность даже тем гражданам (в т.ч. сожителям), которые не является родственниками или официальными супругами. Только собственность это будет – долевая.

То есть два человека, живущие в гражданском браке, вполне могут купить и оформить квартиру на двоих, совместно подписав один Договор купли-продажи квартиры (если покупают квартиру на вторичке) или Договор долевого участия (если покупают новостройку).

В самом договоре, при этом, будет указано, что в качестве Покупателя выступают сразу два человека, а недвижимость оформляется в их общую долевую собственность. Размер долей гражданские супруги вправе устанавливать сами, по договоренности между собой, независимо от фактических вложений каждого из них.

Например, мужчина и женщина, живущие друг с другом в гражданском браке, решили совместными усилиями купить квартиру в складчину, и оформить ее на двоих. При этом, мужчина вложил в покупку 70% стоимости, а женщина – 30%. Но в Договоре купли-продажи они решили указать свои доли собственности поровну – 50/50.

В этом случае права каждого из гражданских супругов на купленную квартиру будут защищены законом. И если сожители со временем разойдутся, то на право собственности это никак не повлияет. Квартиру им придется делить по взаимному согласию (в соответствии с размерами долей, указанных в договоре), либо – по суду.

По закону распоряжаться долевой собственностью оба совладельца могут совместно (например, продать квартиру), либо по отдельности. То есть каждый совладелец имеет право продать, подарить, заложить или завещать свою долю кому пожелает (согласно ст. 246 ГК РФ), но при этом должен помнить о праве преимущественной покупки его доли другим совладельцем.

Если купил квартиру по ДДУ до брака, а собственность оформил уже в браке, то будет ли квартира общей собственностью супругов?

Вообще, совместная покупка квартиры людьми, живущими в гражданском браке – это не такое уж редкое явление (особенно в Москве). Люди, привыкшие не вмешивать государство в свои личные семейные отношения, решают свой жилищный вопрос в том статусе, в котором им это делать наиболее комфортно.

И хоть официального понятия «гражданский брак» в действующем законодательстве нет, в бытовой сфере обычной жизни такая форма семейных отношений очень распространена.

А можно ли, находясь в гражданском браке, взять ипотеку на покупку общей квартиры? Об этом лучше почитать в отдельной заметке по ссылке.

Профессиональная поддержа юриста в вопросах покупки жилья лишней НЕ БЫВАЕТ.
Юридические консультации по недвижимости и сопровождение сделок ищи ЗДЕСЬ.

«СЕКРЕТЫ РИЭЛТОРА»:

Подробный алгоритм действий при покупке и продаже квартиры представлен в интерактивной карте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ (откроется во всплывающем окне).

Источник: https://kvartira-bez-agenta.ru/melochi/pokupka-kvartiry-v-grazhdanskom-brake-chto-da-kak/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.